房价上涨是否属于情势变更、能否以此为由请求调整房屋买卖价格
最高人民法院签订房屋买卖合同后房价大幅上涨属于正常的商业风险，故不能依据情势变更原则请求调整交易价格
我国房地产市场多年来持续火爆，房价的涨跌牵动着人们的神经。在房价大幅上涨时，出卖人不想继续履行房屋买卖合同的事例时有发生。本案例中出卖人主张此时属于发生情势变更的情形，应对交易价格予以调整。经过四级法院的审理，最高法院最终一锤定音，未支持出卖人的主张，对维护房屋买卖市场的交易秩序具有重大意义。
裁判要旨
房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。
案情简介
一、2006年5月，卖方邵庆珍与买方安妍签订《房屋租售合同》，约定因卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖方先将房屋出租给买房使用，年租金5万元，卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方，总购房款60.8万元。
二、《房屋租售合同》签订后，邵庆珍将房屋交付给安妍使用，安妍按约交付房屋租金。
三、2010年7月，双方约定的租赁期间届满，安妍要求邵庆珍履行房屋买卖合同，后诉至赤峰红山区法院，请求判令邵庆珍继续履行合同，办理房屋过户手续。邵庆珍辩称，继续履行显失公平，本案应以情势变更原则处理，故安妍的诉讼请求应予驳回。
四、赤峰红山区法院认为，双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。判决：双方继续履行《房屋租售合同》；安妍给付购房款60.8万元，邵庆珍将房屋的房产证等提供给安妍，并协助办理过户手续。
五、邵庆珍不服,上诉至赤峰中院。二审中，邵庆珍提供一份《估价报告》，证明涉案房屋在2010年7月的市场价值总额为254.8555万元。赤峰中院认为，如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平，应由安妍给予邵庆珍一定的补偿。遂在维持一审判决的基础上，判决安妍补偿邵庆珍购房款70万元。
六、安妍不服，向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰中院判决。
七、安妍仍不服，向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉。最高法院改判维持赤峰红山区法院判决。
裁判要点
本案房价大幅上涨的事实不属于情势变更的情形，故出卖人请求调整交易价款缺乏法律依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，因此不能适用上述规定请求调整交易价款。
小结
一、合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行合同。房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，较难被认定为发生了情势变更，以此为由请求变更或解除合同，不能得到支持。
二、房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，出卖人将房屋另行出卖给他人并办理变更登记的，原买受人有权请求出卖人赔偿房价上涨的可得利益损失，出卖人并不能实际获得房价上涨的收益。
相关法律法规
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
法院判决
以下为本案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权，而依据安妍对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安妍未违约，一审对邵庆珍解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当，合同应继续履行。
案件来源：安妍、邵庆珍房屋买卖合同纠纷再审民事判决书[最高人民法院（2017）最高法民再26号]
