小产权房是指在农村集体建设用地上建造的、不缴纳土地出让金和各种税费，面向非本集体经济组织成员销，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证的房屋。究其原因，小产权房是我国土地制度施行城乡二元管理的结果，即我国土地分为国有土地和集体所有土地两种。开发商要进行房地产建设开发，必须依法取得国有土地使用权，支付土地使用权出让金，因此土地成本在房屋价格中占有较大比例。在房价飞涨的房地产市场中，价格低廉的小产权房进入人们的视野，小产权房由于不需缴纳土地出让金及与房地产开发相关的各项税费，其开发成本较低，．售价仅为同区域商品房的1 /2甚至1 /5左右。迫在眉睫的住房需求、小产权房低廉的价格，成为许多人选择购买的主要原因。然而，他们忽略了其中蕴含的巨大风险。
典型案例
买卖农村小产权房，合同被判无效
陈某夫妇拥有一栋面积达253平方米的农房。1995年3月，陈某夫妻以该房作抵押，在某典当行借款。1999年11月，由于无力归还典当行的借款，在公证处的公证下，通过公开竞拍，燕某以9万元的价格获得了这栋房子的所有权。
然而过了8年，2007年I l月，陈某夫妇向法院提起诉讼，请求收回房屋，并表示愿意承担协议中的违约责任。2008年11月，法院认为农房买卖违反法律禁止性规定，判决双方合同无效，陈某夫妇返还燕某购房款及维修费9万元，后者将房屋返还。
2008年年底，燕女士向法院起诉，理由是陈某夫妇对房屋买卖协议单方面终止，要求赔偿经济损失80万元。
法院审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起，该合同对当事人就不具有法律约束力，并且“导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任"。虽然陈某夫妇是在无力偿还借款的情况下出卖房屋，但其应当知道农房不能出卖。此外，陈某夫妇在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。燕女士在购房前未严格验证对方房屋产权，盲目购买亦负有次要责任。法院认为，由于此案时间跨度较长，根据当地市场行情，存在升值价值，应按安置房折价处理。
于是，法院依照相关法律规定，判决陈某夫妇赔偿燕女士经济损失62万元。
律师评点
“小产权房"一般分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地"上建成的房子；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。应当明确的是，小产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。但这种合法的小产权房的销售对象是有限制的，不是每个人都可以买，只能在本村集体成员内部转让、置换，而不能向非本集体成员的第二人转让或出售。因为根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。如果本集体成员的第三人购买或互换小产权房时，因为不能办理过户手续，房屋的物权不发生转移，也就得不到物权法上的保护。
不过实践中，由于小产权房价格相对较低，还是有大量城镇居民争相购买。但却不知道，购买小产权房存在极大的法律风险。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是真正意．义上的商品房。同时，由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，更不可能完成过户登记。因此，一旦卖房人反悔，购房人的权益很难得到维护。正如案例1和案例2中的购房者，虽然交易都经过了好多年，但卖方一反悔，法院还是判决买卖无效。
因此，在现有的法律政策下，律师还是建议有意向购买小产权的买主一定要慎重考虑，以免遭受难以挽回的重大损失。
法条链接《土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房"，农民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发。
《合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还
或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当賠偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
