农房买卖需谨慎 有效情形属例外
随着农村地区城市化建设的快速推进，因拆迁利益引发的农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多，突出表现为房屋出卖人为获取拆迁利益，以买受方非本村村民为由要求确认买卖合同无效，或者出卖方以双方不存在书面房屋买卖合同为由，主张买受方占有房屋系基于借用而非买卖从而要求买受方腾退房屋等情形。对于农村房屋买卖合同的效力，非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同原则上无效,但不排除在例外情形下结合个案情况认定此类合同有效。
案例一：
合同无效有例外 依规签约受保护
案情简介：
1997年，刘某（居民）与孙某（居民）签订农村房屋买卖合同，约定刘某将其位于北京市密云区某村的北正房六间、东西厢房各四间以58 000元卖给孙某。合同签订后，孙某支付了购房款，并到北京市密云区房地产交易事务所办理了房产卖契登记手续并交纳了契税，当地村委会及镇政府还在双方买卖涉案房屋时的农村买卖房屋审批表中加盖了公章表示同意，后孙某在涉案房屋内居住至今，并于2013年将其户口迁入涉案房屋。后刘某以孙某于1997年购买房屋时系居民，所签农村房屋买卖合同应属无效为由将孙某诉至法院，请求判决双方签订的农村房屋买卖合同无效。
法官说法：
本案中，首先刘某与孙某于1997年签订房屋买卖协议后孙某即支付全部房款并入住至今，在此后十多年的时间中刘某并未提出异议，孙某已对该房形成稳定的占有关系，并于2013年将其户口迁入涉案房屋；其次，双方买卖农村房屋已经当地村委会及镇政府同意并办理了农村买卖房屋审批手续，并经密云区房地产交易事务所办理了房产卖契登记手续并交纳了契税；再有，孙某虽在购买涉案房屋时属于城镇居民，但刘某在出售涉案房屋时亦为城镇居民，并不是当地村集体经济组织成员，其生活保障并不因其出卖该房屋而受到影响，亦不存在剥夺农户宅基地使用权的问题，故双方于1997年签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为维护双方现有的稳定生活状态及平衡双方的利益，根据诚实信用原则，法院依法驳回刘某要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求。
案例二：
险村搬迁自购房 所签合同应有效
案情简介：
赵某系北京市密云区某村村民，1994年其原户籍所在村被纳入泥石流搬迁范围。根据当年的政策要求，安置原则为就地搬迁，个人可自找门路迁入本镇、外镇、外县的某个村。赵某为投靠亲友于当年购买了外镇居民康某的农房一处，并一直在涉案房屋内居住至2016年。2016年康某将赵某诉至法院，以赵某并非争议房屋所在村的集体经济组织成员为由要求确认买卖合同无效。赵某在庭审中答辩称自己在购买房屋时虽然不是争议房屋所在村的集体经济组织成员，但系因险村搬迁、投靠安置而购买了康某房屋，且争议房屋所在村的集体经济组织同意接收赵某一家户口迁入，购房当年赵某之子的户口即迁入争议房屋所在村，户别为农业户口，故赵某与康某签订的农村房屋买卖合同应为有效。
法官说法：
对于非本集体经济组织成员购买农村房屋的行为应以无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。本案中，赵某购买房屋时虽然不是争议房屋所在村的集体经济组织成员，但其确因险村搬迁从原户籍所在地至争议房屋所在村购买房屋，争议房屋所在村的集体经济组织亦同意接收赵某一家的户口迁入。即使赵某未入户，但其子亦系争议房屋所在村的村民，故应视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的成员，故康某与赵某于1994年签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定应认定合法有效，最终法院依法判决驳回了康某要求确认合同无效的诉讼请求。
案例三：
最后一手买受人为本村村民 可以认定合同有效
案情简介：
2000年，北京市密云区某村村民郭某将其自有农房出售给城镇居民郑某，郑某在支付房款并实际占有房屋后，又于2009年将争议房屋出售给争议房屋所在村的村民曲某。2016年郭某将郑某及曲某诉至法院，以郑某为城镇居民并非争议房屋所在村的集体经济组织成员为由，要求确认郭某与郑某签订的房屋买卖合同无效，并要求曲某腾退争议房屋。郑某在庭审中辩称，签订房屋买卖合同时有见证人以及村委会的公证人员在场，房屋买卖合同签订当天双方的义务已经履行完毕，并且争议房屋已经于2009年卖给了曲某。曲某则辩称其系争议房屋所在村的村民，于2009年从郑某处购买了争议房屋，并给付了购房款，且自2009年起一直在争议房屋内居住，不同意郭某的诉讼请求。
法官说法：
当事人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，郑某从郭某处购买争议房屋后，又出售给曲某。郭某与郑某签订的房屋买卖合同以及郑某与曲某签订的房屋买卖合同均是各方真实的意思表示，且在合同签订后各方均分别履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，合同所约定的内容已实际履行完毕。最后一手买房人曲某系争议房屋所在村的村民，是争议房屋所在村的集体经济组织成员，具备拥有争议房屋所在村的宅基地使用权条件。故郭某要求确认其与郑某签订的房屋买卖合同无效及据此要求曲某腾退房屋的请求于法无据，本院不予支持。
作者：刘珍君
