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建筑房产专题 >> 小产权房

购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产杈证,是否可以理解为办理房屋的“小产证"

日期:2017-12-03 来源:网 作者:网 阅读:2次 [字体: ] 背景色:        

购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产杈证,是否可以理解为办理房屋的“小产证"

如何诠释“大产证"和“小产证"的区别是关键,在我国,实行的是房屋所有权登记发证制度,城市房屋权属必须依法登记。所谓房屋产权证,是指权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证,购房者在付清房款和税费后,理应取得房屋所有权证。一般情况下,购房者在付清房款和税费后,房屋权利人应当向房地产行政管理部门申请房屋权属登记,领取房屋所有权证。房屋权属登记分为:总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。所谓房屋产权的“大产证" 和“小产证',实质是指房屋权属登记的两种类型,即上述的初始登记和转移登记,购房者向房地产开发商认购的商品房,如系新建造的房屋,房地产开发商应当在房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关申请房地产所有权初始登记,即申请取得“大产证"。当房地产开发商经初始登记,并取得新建商品房的《房屋所有权证》后,购房者才能与房地产开发商一起申请房屋权属转移登记,即申办个人的《房屋所有权证》,即办理“小产证"。

关于购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产权证,是否可以理解为办理房屋的“小产证"的问题,司法实践中存在不同观点:

第一种观点认为,购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产权证,此处只能理解为办理房屋的“小产证"。因为买受人关心的只是自己所买房屋的权属

第二种观点认为,应当根据合同约定的内容理解。如果约定的是“大产证"当然没有问题,如果对合同约定的内容有不同的理解时,应当根据合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

我们认为,上述第二种观点正确。

在实践中,房屋权属转移登记包括房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等,购房者在申请个人《房屋所有权证》时,应当提交身份证、《商品房买卖合同》、购房付款凭证、契税完税证明、由房地产开发商提供的《商品房用地面积表》及地籍图等,在上述资料齐备和符合申请条件后,购房者申请《房屋所有权证》才可以得到房地产行政主管部门的审批。而房屋所有权的初始登记,房地产开发商只能在取得《商品房竣工验收证明》、《住宅交付使用许可证》、由房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复、房屋建筑面积核定书等证明文件后,才能提出申请。在当前房地产交易市场上,购房者为了尽早得到房屋,房地产开发商为了充分利用这个时间差,常常在房屋已交付购房者使用后,房地产开发商才完成取得新建房屋的初始产权登记手续,而没有商品房的初始登记,就不可能完成转移登记,即购房者也无法取得“小产证"。

另外,对合同约定的内容有不同的理解时,应当如何理解和适用?根据

《合同法》第125条第1款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。



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