2005年4月3日，周某（甲方）与A中介公司（乙方）签订《房屋买卖经纪合同》，约定甲方委托乙方为其寻找所需房源，乙方为甲方提供房屋信息并带甲方实地看房，甲方及其利害关系人与乙方介绍之业主不得私自达成交易事项。其中第四条约定：任何一方违反合同约定，侵害对方合法利益的，应赔偿登记售房价的3%作为违约金支付给守约方。此份合同下附看房情况确认，有物业地址、业主登记售房价、业主签字、甲方签字、看房时间等拦目。合同签订后，A中介公司曾带周某实地考察李某的莱小区X号房屋。周某最终通过案外中介公司与李某完成该房屋的交易，该房登记在周某名下。
A中介公司认为，周某在我公司带其看房之后，与李某私下成交并完成过户。现我公司要求解除双方所签《房屋买卖经纪合同》，并由周某按其与李某实际成交价的3%向我公司支付违约金41700元。
周某辩称：合同签订后A中介公司确实带我看过某小区X号房，但在看房时未签订任何文件。包括A、B中介公司在内的多家中介公司都带我看过该房，后出于服务质量和佣金比例的考虑，我选择由B中介公司作为中介完成与李某的交易。其认为与李莱的交易并非私下交易，故不同意A中介公司的诉讼请求。原房主李某述称：就涉案房屋的出售事宜其在多家中介公司都填写了委托信息，只要符合其出售条件，任何一家中介公司均可替其出售房屋。A中介公司是带着周某来看过其房屋，后周某与其通过B中介公司中介成交，成交价格为万元，其认为周某最终选择B中介公司完成交易是出于佣金的考虑。
裁判结果
法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、A中介公司与周某于2007年4月3日签订的房屋买卖经纪合同于本判决生效之日解除；二、驳回A中介公司的其他诉讼请求。
法官说法
周某与A中介公司签订《房屋买卖经纪合同》，不违反法律规定，合法有效，双方均应该按照合同的约定行使权利、履行义务。由于周某购房的目的已经达到，现A中介公司要求解除该合同，对A中介公司此项诉讼请求，应予支持。但周某认可曾由A中介公司带领看过某小区X号房屋，对此法院予以确认。本案的争议焦点在于周某通过案外中介公司与李某进行房屋买卖的行为是否构成《房屋买卖经纪合同》约定的私下交易行为。从合同设立该违约条款的目的看，主要是为了避免房屋买受人在通过中介公司获取出售的房屋信息后，利用该信息直接与房屋出售方达成交易，致使中介公司提供居间服务以赚取佣金的目的落空。在此情况下，如房屋买受人利用了中介公司提供的信息获取利益，则承担一定的违约责任并无不当。但就本案而言，周某称其系通过案外中介公司获取该售房信息，原房主亦表示其在多家中介公司均登记了涉案房屋的出售信息，且只要条件符合，可由任何一家中介公司居间出售，并未独家委托A中介公司出售该房屋。故周某在同一时期内通过多家中介公司获取同一处房源信息的可能性存在且合理，其出于佣金比例及服务质量的考虑最终选择案外中介公司而非A中介公司完成该笔交易属于市场经济条件下正常的商业竞争，并不违法。A中介公司未举证证明周某与李某通过案外中介公司完成交易的过程系利用了其提供的房源信息或订约机会，故周某的行为并不构成合同中约定的私下交易，A中介公司据此要求周某承担违约责任，依据不足，法院不予支持。
法官提醒
在房屋居间买卖中，是不允许买卖双方私自“甩开”中介私下进行交易的。这种交易破坏了中介公司的正常经营，对房屋中介行业的正常发展是不利的。问题在于如何认定私下交易行为，其举证责任在于中介公司，中介公司如果能够证明买卖双方在经过自己的居间之后私下达成交易，且该居间服务是只有本中介公司才能够提供的，具有唯一性和不可替代性，那么便可以认定买卖双方是私下交易行为，中介公司可以要求违约人承担违约责任。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介业务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
