2004年1月6日，胡某与某开发商签订《商品房买卖合同》，合同约定胡某购买某小区X号房屋。出卖人应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人。
2005年3月12日，胡某（甲方）与耿某（乙方）及中介公司（丙方）签订了《房屋买卖经纪合》同，合同约定，甲方将其位于某小区X号商品房卖于乙方。委托丙方进行交易并办理该房权属变更。房款130万元。乙方入住前共交纳50万元（其中含4万元定金，15万元首付款），待甲方拿到产权证后三个工作日内，甲、乙双方开始办理产权过户手续，手续办理完毕后乙方支付甲方剩余房款。如因不可抗力、国家法律、法规、政策等原因，该房不能办理权属变更的，甲、乙双方均不承担违约责任。如因甲方提供证件不实、不全或该房产为与他人共同财产或房产有权属纠纷，不能完成房产权属变更，或因甲方拒绝出售该房、自行出售该房、委托他人出售该房，均视为甲方违约，甲方应双倍返还定金（在乙方未向甲方支付首付款前）或乙方所支付的全部款项并支付违约金20万元人民币（在乙方支付首付款后）。合同签订后，耿某按约定交纳了房款50万元（其中包含定金和首付款）。
针对部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等导致一些地方住房价格土涨过快，影响了经济和社会的稳定发展问题，国务院办公厅于2005年3月26日为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，发出了关于切实稳定住房价格的通知。2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。地方政府随后作出具体实施规定，禁止未竣工的预售商品房转让行为，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，不得办理转让手续；在房屋买卖中没有还清贷款或房价没有结清的，不允许转让。建委不得为其办理转让手续。
鉴于国家政策调整，胡某与耿某协商解除合同，但未获耿某同意。2005年7月1日，胡某在中介公司作出情况说明：甲方胡某与乙方耿某2005年3月12日达成协议，甲方转让某小区X号期房房产一套。因后来国家出台关于限制期房转让的政策，甲乙双方制定的原合同与国家政策相冲突，双方经协商无法达成一致意见。故甲方意见按国家政策执行，取消原合同，甲方退还乙方所付全部前期房款50万元，由中介公司退还耿某。
耿某认为，胡某无理由解除合同，其存在违约行为，诉请法院请求判令胡某按合同约定向耿某支付违约金20万元。
裁判结果
法院判决驳回耿某要求胡某支付违约金人民币二十万元的诉讼请求。
法官说法
针对部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展问题，2005年5月9日，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。胡某与耿某以及中介公司签订的《房屋买卖经纪合同》已因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，现耿某提出要求胡某继续履行合同的主张，没有事实及法律依据。地方政府明确规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房屋权属登记部门不得为其办理转让手续。故胡某按照国家政策和规定，退还房款收回房屋并不存在违约行为，对耿某的诉讼请求，法院不予支持。
法官提醒
在房地产市场中，为了维护房地产市场的稳定，按照相关法律法规规定，预售商品房的预购人在购买预售商品房后，在该房屋未竣工之前，该商品房是不允许进行转让的；按照《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政性法规强制性规定的合同是无效合同，因此，故意转让预购商品房的行为是无效行为。
相关法规《中华人民共和国合同法》第五卜二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
