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购买“房改房"纠纷如何处理

日期:2017-12-07 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

购买“房改房"纠纷如何处理

购房职工与售房单位之间房产纠纷的矛盾焦点主要集中在职工购房后被单位开除或因其他原因离职后,单位能否收回所售房产。在这些纠纷中,售房单位常常依据双方售房时签订的购房约定书而主张权利。售房单位认为“房改房"是针对单位职工这一特定身份的福利,职工购房后如果离开单位,既已丧失取得此福利的资格,为防止单位资产流失,必须收回所售公房,退回职工购房款。而且购房约定书是一种附条件的合同,既然条件成就,就应按约定履行。购房职工则认为,“房改房"是单位对其以前贡献的承认和补偿,既然已经交付房款又实际使用着房屋,就是房屋的合法所有人了。所有权应该受法律保护,单位没有收回的权利。

基于“房改房"的特殊性,由此引发的纠纷也没有明确的规定,在司法实践中就产生了不同的观点。

第一种观点认为,“房改房"是房屋所有的单位为其职工基于劳动关系而给予的特定福利,具有强烈的身份属性,如果职工购房后离开单位,既已丧失取得此福利的资格,单位有权提出解除购房合同,收回房屋。

第二种观点认为,“房改房"确实属于单位基于劳动关系给予其职工的福利,但也是职工在单位劳动取得的相应报酬和补偿。此项福利待遇已经通过房改政策,双方签订买卖合同,并实际履行,职工已成为“房改房"的合法所有权人。在不存在约定或法定的解除条件情况下,单位无权解除合同、收回房屋。

我们认为,由于按房改政策出售房屋是一种特殊的房屋交易形式,对于双方售房时所签订的购房约定书的效力,审判实践中应当区别情况,分别对待,关键是把握和界定以下两个问题:

(一)购房约定书的内容是否违背房改政策和法律法规的规定

所谓“房改房",是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。在城镇住房体制改革之前,城镇居民的住房基本由国家提供并统一分配,实行以低租金为主要特征的福利性实物供给制。20世纪90年代初,国家推行城镇住房体制改革,向居民个人出售新旧公房是推行住房改革的基本措施。根据国务院1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定:“职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。"根据以上房改政策,每个家庭可以享受一次购买公有住房的福利待遇。因此,用人单位将自建公房按房改政策出售给职工仅仅是一种劳动福利,符合条件的职工完全可以享受。如果未享受额外的优惠,购房职工不需要承担额外的义务。

在房改过程中,职工购买的价格区别决定着产权归属的区别。根据国家房改政策规定,职工购房存在标准价与成本价之分。标准价包含住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费。职工按标准价购买的公有住房,职工拥有部分产权,即占有权和使用权、有限处分权和收益权;在进人市场交易时,原单位有优先购买权和租用权。在领取产权证书时,按标准价购买的住房应标明产权比例。成本价包含住房的征地和拆迁补偿费、勘查设计和前期工程费、建筑工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进人市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。因此,职工按标准价购买的“房改房",其产权是有限产权,而职工按成本价购买的“房改房",其产权是完全产权。两者的法律性质和法律地位不同,职工享有的权利也不同。职工按标准价购买的有限产权房,其与用人单位在房屋上构成的是按份共有关系。对于此种类型的房屋,其在买卖、转让、互换上均受一定的限制,应对照按份共有的关系来处理。职工按成本价购买的完全产权房,职工作为物权所有人,享有完全的使用、收益、支配、处分权利,其他任何人不得干涉。

实践中,由于单位公房数量有限,因此,单位常常通过另行制定分房条件来缓解压力。双方签订的附服务期限的购房约定书,也是一种附条件的行为,即职工系附条件地享受购房福利。职工按房改政策购房从法律上分析类似于单位赠与职工购房福利,在福利支付过后,一般不得撤销赠与。由于房屋买卖涉及物权的变动,物权行为是一种要式行为,职工和单位就“房改房"的买卖达成一致意见后还应当办理相应的产权变动登记手续。如果双方签订的购房约定书合法有效,在职工服务期满前,房屋买卖合同尚未履行完毕,单位就不应支持职工办理产权手续的要求。如果单位同意办理产权登记手续,也就意味着单位用行为改变了购房约定,也就是说,所附条件已经由单位放弃。在此种情形下,单位再要求收回房屋于法无据。

《司法实践中,单位与职工签订的购房约定书常常以约定服务期限的形式体现。用人单位为劳动者提供了不同于其他劳动者的特殊待遇后,可以与劳动者约定服务期。但服务期的约定并非没有限制,应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则。无固定期限劳动合同的稳定性较强,一般意义上,劳动者享有单方解除权,对于维护劳动者合法权益极为有利。而购房服务期的约定,是对劳动者劳动自由的限制。因此,对于服务期限的审查应着重于判断权利与义务是否一致,即劳动者享受的额外待遇与其承担的服务义务是否显著失衡。

(二)购房约定书是否违反《合同法》中关于合同效力的规定

“房改房"买卖双方签订的购房约定书是平等主体间的民事合同,虽然涉及房改政策,但不能改变合同为房屋买卖的性质。对于民事合同的效力,应当根据《合同法》的规定,从签订合同时双方当事人意思表示是否真实、自愿,合同内容是否违反法律和行政法规强制性规定等方面进行审查。



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