业主面对社会效益最大化须有容忍义务
〖规则解析〗
开发商将章先生的车位用于修建观景电梯前室通道属于侵权，但章先生要求恢复车位原状的请求，无法得到支持，因为业主面对社会效益最大化须有容忍义务。
〖案情简介〗
事情缘起2010年，当时厦门市A大厦业主章先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，购买A大厦地下二层8号车位，价款为人民币40多万元。但是，在卖出8号车位后，开发商依据厦门市规划局的批准文件，在该楼宇外廓加建观景电梯。在章先生所购地下停车位的近旁，观景电梯及其前室通道占用到了6个地下车位，其中包括章先生的8号车位。事后，2011年 1月，开发商函告章先生，愿意把未卖的最好的车位由章先生挑选直到满意为止。但是，章先生并没有接受开发商调换车位的方案，遂向法院提起诉讼，请求判令开发商停止侵占其所有的车位，恢复车位原状；另外，章先生还要求，开发商要按每月1000元支付车位占用费，时间至恢复原状时为止。
〖裁判结果〗
法院一审认为，开发商未经章先生同意，擅自将观景电梯通道建在其所购车位上，已构成侵权。章先生要求停止侵占并恢复车位原状，不违反相关法律规定，但鉴于观景电梯已建成投人使用，一旦电梯拆除，再另选地址重建，造成的损失远远大于章先生所购车位的价值。因此，法院判决开发商支付原告章先生车位占用费，但驳回章先生的其他诉讼请求。一审宣判后，章先生不服，提起上诉。在二审庭审中，开发商表示可以采取更换车位、折价赔偿等其他方式对章先生予以补偿。但章先生仍坚持要求开发商恢复原车位。2012年年初，二审法院终审判决驳回章先生的上诉，维持原判。
〖裁判思路〗
这是一起侵权纠纷案件。侵权行为是一种侵害他人权益的行为，侵权人必须承担侵权责任，侵权责任的行为人或责任人除了要承担赔偿损失、返还等财产责任外，在很多情况下，还可能同时承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等非财产形式的责任。本案的焦点在于开发商是否侵权、是否承担责任？原告章先生要求恢复原状的要求是否合理？对于这起案件，实践中有以下几种观点．
第一种观点认为：根据厦门市规划局的批准文件，在章先生所购地下停车位附近梯位加建了两台价值200多万元的观景电梯，也就是说，其根据政府的批准设置观景电梯，事属合理，开发商的行为并非擅自行为，开发商并未侵权，应当驳回原告的诉讼请求。
第二种观点认为：开发商与章先生签订的买卖车位合同是合法生效的，开发商在事先未告知章先生的情况下，将章先生的车位用于修建观景电梯前室通道，明显属于侵权，章先生有权要求恢复原状。
第三种观点认为：章先生花钱购买的车位属于章先生的物权，开发商侵占车位，用于修建观景电梯前室通道，目的是使开发商开发的大厦更升值，本身目的不纯。为此，消费者章先生向法院提起诉讼，要求恢复原状，是符合法律规定的，应予支持。
第四种观点认为：电梯的成本达数百万元，如果拆掉恢复原状，电梯就是破铜烂铁，非常浪费且不合算，开发商应与章先生协商，看有无妥当的赔偿方法。
笔者认为，公民面对公共利益有容忍义务。开发商将章先生的车位用于修建观景电梯前室通道属于侵权，但章先生要求恢复车位原状的请求，无法得到支持，却事出有因，分析如下：
1 .原告章先生与开发商签订的合同是合法有效合同
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。"《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。"这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》、《合同法》所规定的条件，当事人签订合同时，同时具备上述条件，便确认合同有效。本案中，章先生与开发商签订一份《商品房买卖合同》，购买厦门市A大厦地下二层8号车位，双方都属于自愿表示，内容真实有效，符合《合同法》的相关规定，属于合法有效合同；而且合同签订后，章先生也向开发商支付了车位的款项，合同已实际履行，章先生就等待着接受车位进行实际使用。
2，开发商对章先生权益构成侵权
我国现行立法中的归责体系，明显采取了过错归责原则、无过错责任原则和公平原则三元并立的做法。我国《民法通则》关于归责原则的一般规定表现于三处：一是第106条第2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。"这被学界认为是关于过错归责的规定；二是第106条第3款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。"此属无过错归责原则之规定，也无疑义；三是第132条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。"此即公平责任归责的法源。2009年12月26 日新颁布的《侵权责任法》也做了类似规定。该法第6条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。"第7条规定：“行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。"第24条规定：“受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。
那么，开发商是否存在过错呢？笔者认为，虽然开发商经过规划部门的批准而设置观景电梯，但是，开发商设置观景电梯的行为是在车位买卖合同签订之后，也就是开发商明知设置观景电梯，电梯前室通道会占用原告的车位，而事先未与原告协商或征求原告的同意，明显属于故意行为，被告存在过错，根据过错责任归责原则，其侵害了章先生的合法权益，使章先生无法使用车位，构成了侵权。
3．原告要求拆除电梯的诉求不应采纳
根据过错责任归责原则，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任，受害人只要证明侵权人的侵权行为成立；如果侵权人不能证明自己的使用是经权利人同意的，法院将判其侵权成立。
笔者认为，法院的判决是合理的。其一，本案观景电梯造价200多万元，而原告的车位仅价值40多万元，二者差距大。采用观景电梯，楼盘建筑外观看起来比较时尚、灵动，也显出高档化，业主在乘坐电梯时都能享受到由上到下、由远及近观赏中庭及远处风景的美感，让出门或回家都像观光一样，每次乘电梯都是一种享受，这样，名牌观景电梯的造价比一般普通电梯造价贵得多。同时，对楼盘的品质提升亦有助益。其二，物权受到侵害，权利人要求恢复原状，存在例外情况。《合同法》规定，强制实际履行有三种例外情形，其中包括：“标的不适于强制履行或者履行费用过高。"其三，不利于社会效益最大化。本案中，该电梯经规划行政许可合法建设，价值达200多万元，且该观景电梯已建成投人使用，一旦恢复原状，损失将远远大于章先生所购车位的价值，造成社会财富的极大浪费，对社会效益极不经济。
4，业主面对社会效益最大化须有容忍义务
容忍义务的本质特征是面对公共利益、社会利益或大多数人的利益，受害方在利益受到侵害时应当容忍。本案中，章先生虽然利益受到侵害，无法得到自己购买的车位，但是，法院一、二审判决开发商支付原告章先生车位占用费，驳回原告的其他诉讼请求后，开发商表示可以采取更换车位、折价赔偿等其他方式对章先生予以补偿，章先生也同意在庭外与开发商解决，也获得相应的车位补偿。作为业主，章先生理解了法官社会效益最大化的判决内涵，尽了其作为业主的容忍义务。因此，建议业主和开发商面对社会利益、公共利益时，双方尽可能协商，不要无谓地浪费过多诉讼精力，对构建和谐社区尽一份容忍义务。
5．开发商应尽善后义务
本案中，开发商作为企业公民，理应遵循民法基本原则，平等地善待业主，做好沟通解释工作；当遇到与业主协商未果的情况时，即便涉及社会公众利益，也应耐心细致地做好危机公关管理，积极主动替业主着想，提供解决方案，而不是对业主的反对意见简单化地采取漠视态度，把生米做成熟饭，事后再来释出“愿意把未卖的最好的车位由章先生挑选直到满意为止" 等态度，显然，事前沟通和事后弥补两种处理模式，出发点完全不同，当事相对方的感受即有天壤之别。本案中，开发商采取事后弥补的处理模式，由于预设将业主处于不对等的地位，难以平复业主的负气，双方矛盾日益尖锐化的后果就是难以避免的、接踵而至的诉累；无关胜负，诉争伊始，开发商的商誉难免遭受负面影响。因此，建设“无讼社区"，需要将敬畏法律转化为精细化管理的理念，并在实务中一以贯之。
