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业主面对社会效益最大化须有容忍义务

日期:2017-12-03 来源:网 作者:网 阅读:257次 [字体: ] 背景色:        

业主面对社会效益最大化须有容忍义务

〖规则解析〗

开发商将章先生的车位用于修建观景电梯前室通道属于侵权,但章先生要求恢复车位原状的请求,无法得到支持,因为业主面对社会效益最大化须有容忍义务。

〖案情简介〗

事情缘起2010年,当时厦门市A大厦业主章先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》,购买A大厦地下二层8号车位,价款为人民币40多万元。但是,在卖出8号车位后,开发商依据厦门市规划局的批准文件,在该楼宇外廓加建观景电梯。在章先生所购地下停车位的近旁,观景电梯及其前室通道占用到了6个地下车位,其中包括章先生的8号车位。事后,2011年 1月,开发商函告章先生,愿意把未卖的最好的车位由章先生挑选直到满意为止。但是,章先生并没有接受开发商调换车位的方案,遂向法院提起诉讼,请求判令开发商停止侵占其所有的车位,恢复车位原状;另外,章先生还要求,开发商要按每月1000元支付车位占用费,时间至恢复原状时为止。

〖裁判结果〗

法院一审认为,开发商未经章先生同意,擅自将观景电梯通道建在其所购车位上,已构成侵权。章先生要求停止侵占并恢复车位原状,不违反相关法律规定,但鉴于观景电梯已建成投人使用,一旦电梯拆除,再另选地址重建,造成的损失远远大于章先生所购车位的价值。因此,法院判决开发商支付原告章先生车位占用费,但驳回章先生的其他诉讼请求。一审宣判后,章先生不服,提起上诉。在二审庭审中,开发商表示可以采取更换车位、折价赔偿等其他方式对章先生予以补偿。但章先生仍坚持要求开发商恢复原车位。2012年年初,二审法院终审判决驳回章先生的上诉,维持原判。

〖裁判思路〗

这是一起侵权纠纷案件。侵权行为是一种侵害他人权益的行为,侵权人必须承担侵权责任,侵权责任的行为人或责任人除了要承担赔偿损失、返还等财产责任外,在很多情况下,还可能同时承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等非财产形式的责任。本案的焦点在于开发商是否侵权、是否承担责任?原告章先生要求恢复原状的要求是否合理?对于这起案件,实践中有以下几种观点.

第一种观点认为:根据厦门市规划局的批准文件,在章先生所购地下停车位附近梯位加建了两台价值200多万元的观景电梯,也就是说,其根据政府的批准设置观景电梯,事属合理,开发商的行为并非擅自行为,开发商并未侵权,应当驳回原告的诉讼请求。

第二种观点认为:开发商与章先生签订的买卖车位合同是合法生效的,开发商在事先未告知章先生的情况下,将章先生的车位用于修建观景电梯前室通道,明显属于侵权,章先生有权要求恢复原状。

第三种观点认为:章先生花钱购买的车位属于章先生的物权,开发商侵占车位,用于修建观景电梯前室通道,目的是使开发商开发的大厦更升值,本身目的不纯。为此,消费者章先生向法院提起诉讼,要求恢复原状,是符合法律规定的,应予支持。

第四种观点认为:电梯的成本达数百万元,如果拆掉恢复原状,电梯就是破铜烂铁,非常浪费且不合算,开发商应与章先生协商,看有无妥当的赔偿方法。

笔者认为,公民面对公共利益有容忍义务。开发商将章先生的车位用于修建观景电梯前室通道属于侵权,但章先生要求恢复车位原状的请求,无法得到支持,却事出有因,分析如下:

1 .原告章先生与开发商签订的合同是合法有效合同

合同的效力,又称合同的法律效力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力,无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第44条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。"《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。"这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力,应主要依据上述《民法通则》、《合同法》所规定的条件,当事人签订合同时,同时具备上述条件,便确认合同有效。本案中,章先生与开发商签订一份《商品房买卖合同》,购买厦门市A大厦地下二层8号车位,双方都属于自愿表示,内容真实有效,符合《合同法》的相关规定,属于合法有效合同;而且合同签订后,章先生也向开发商支付了车位的款项,合同已实际履行,章先生就等待着接受车位进行实际使用。

2,开发商对章先生权益构成侵权

我国现行立法中的归责体系,明显采取了过错归责原则、无过错责任原则和公平原则三元并立的做法。我国《民法通则》关于归责原则的一般规定表现于三处:一是第106条第2款规定:“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。"这被学界认为是关于过错归责的规定;二是第106条第3款规定:“没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任。"此属无过错归责原则之规定,也无疑义;三是第132条规定:“当事人对造成损害都没有过错的,可以根据实际情况,由当事人分担民事责任。"此即公平责任归责的法源。2009年12月26 日新颁布的《侵权责任法》也做了类似规定。该法第6条规定:“行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。"第7条规定:“行为人损害他人民事权益,不论行为人有无过错,法律规定应当承担侵权责任的,依照其规定。"第24条规定:“受害人和行为人对损害的发生都没有过错的,可以根据实际情况,由双方分担损失。

那么,开发商是否存在过错呢?笔者认为,虽然开发商经过规划部门的批准而设置观景电梯,但是,开发商设置观景电梯的行为是在车位买卖合同签订之后,也就是开发商明知设置观景电梯,电梯前室通道会占用原告的车位,而事先未与原告协商或征求原告的同意,明显属于故意行为,被告存在过错,根据过错责任归责原则,其侵害了章先生的合法权益,使章先生无法使用车位,构成了侵权。

3.原告要求拆除电梯的诉求不应采纳

根据过错责任归责原则,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任,受害人只要证明侵权人的侵权行为成立;如果侵权人不能证明自己的使用是经权利人同意的,法院将判其侵权成立。

笔者认为,法院的判决是合理的。其一,本案观景电梯造价200多万元,而原告的车位仅价值40多万元,二者差距大。采用观景电梯,楼盘建筑外观看起来比较时尚、灵动,也显出高档化,业主在乘坐电梯时都能享受到由上到下、由远及近观赏中庭及远处风景的美感,让出门或回家都像观光一样,每次乘电梯都是一种享受,这样,名牌观景电梯的造价比一般普通电梯造价贵得多。同时,对楼盘的品质提升亦有助益。其二,物权受到侵害,权利人要求恢复原状,存在例外情况。《合同法》规定,强制实际履行有三种例外情形,其中包括:“标的不适于强制履行或者履行费用过高。"其三,不利于社会效益最大化。本案中,该电梯经规划行政许可合法建设,价值达200多万元,且该观景电梯已建成投人使用,一旦恢复原状,损失将远远大于章先生所购车位的价值,造成社会财富的极大浪费,对社会效益极不经济。

4,业主面对社会效益最大化须有容忍义务

容忍义务的本质特征是面对公共利益、社会利益或大多数人的利益,受害方在利益受到侵害时应当容忍。本案中,章先生虽然利益受到侵害,无法得到自己购买的车位,但是,法院一、二审判决开发商支付原告章先生车位占用费,驳回原告的其他诉讼请求后,开发商表示可以采取更换车位、折价赔偿等其他方式对章先生予以补偿,章先生也同意在庭外与开发商解决,也获得相应的车位补偿。作为业主,章先生理解了法官社会效益最大化的判决内涵,尽了其作为业主的容忍义务。因此,建议业主和开发商面对社会利益、公共利益时,双方尽可能协商,不要无谓地浪费过多诉讼精力,对构建和谐社区尽一份容忍义务。

5.开发商应尽善后义务

本案中,开发商作为企业公民,理应遵循民法基本原则,平等地善待业主,做好沟通解释工作;当遇到与业主协商未果的情况时,即便涉及社会公众利益,也应耐心细致地做好危机公关管理,积极主动替业主着想,提供解决方案,而不是对业主的反对意见简单化地采取漠视态度,把生米做成熟饭,事后再来释出“愿意把未卖的最好的车位由章先生挑选直到满意为止" 等态度,显然,事前沟通和事后弥补两种处理模式,出发点完全不同,当事相对方的感受即有天壤之别。本案中,开发商采取事后弥补的处理模式,由于预设将业主处于不对等的地位,难以平复业主的负气,双方矛盾日益尖锐化的后果就是难以避免的、接踵而至的诉累;无关胜负,诉争伊始,开发商的商誉难免遭受负面影响。因此,建设“无讼社区",需要将敬畏法律转化为精细化管理的理念,并在实务中一以贯之。



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