房屋毁损、灭失的风险如何分担
对于风险负担的模式，理论与实务中主要有以下几种观点：
第一种观点认为，在当事人没有约定的情况下，以合同成立的时间作为标的物风险转移的时间。该观点被称为合同成立主义。
第二种观点认为，标的物风险转移的时间应当与所有权转移时间一致，也就是谁享有所有权，谁承担风险。该观点被称为所有权主义，又称为物主承担风险原则。
第三种观点认为，应当以标的物的实际交付为风险转移的时间标准，交付之前，风险由卖方承担，交付之后，风险由买方承担，而不论所有权是否移转。该观点被称为交付主义，又称为交付主义原则、债务人负担原则。
我们认为，上述第三种观点正确
按照我国《合同法》第142条的规定，我国对标的物的风险转移系采用交付主义，即无论买卖合同的标的物所有权是否转移，只要标的物已经交付，即由标的物的占有人承担风险责任。这一规定也是吸收了德国法律规定的精髓。这一规定的出发点是，标的物交付后，买受人对标的物可行使直接占有、管理乃至使用、收益权占有人维护标的物最为方便，并能有效防范风险的发生。相对而言，标的物的所有人没有管理、支配该标的物，难以有效地维护标的物，防范风险的发生。另外，交付主义将标的物的风险分配给标的物的占有人，也有利于促使占有人尽自己的最大努力来维护标的物，减少标的物的风险。《商品房买卖合同解释》第11条承继的是《合同法》关于风险转移的规定，但是将实际的交付使用作为风险转移承担的划分依据，而并非以物权法上交付作为风险转移的划分依据。也就是说，以动产交付的方式作为风险承担的标准。这是源于我国目前的情况做出的。现实的情况是，很多买受人同出卖人虽然订立相应的买卖合同，但是没有到相应的房产部门进行所有权的移转登记，而且，这种未登记的状况通常会维持许多年，如果房产没有发生意外的风险，造成损失。买受人同出卖人之间可以相安无事，但是一旦出现了房屋灭失的情况，不利于安定的局面。而且在这种情况下，买受人虽然未实际取得所有权，却一直以所有权人的身份行使着占有，出卖人同其他人也尊重这种事实的状态，虽然未为所有权的转移登记。如有损毁事件发生，即要求出卖人承担风险，则对于原本的出卖人难言公平，故要求实际的占有利用的买受人承担这种风险，于理、于公平有合，如是，该条解释做这样的规定并非无因。
