开发商交付的商品房与其自传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿
就上述问题，司法实践中存在不同观点．
第一种观点认为，《消费者权益保护法》并不适用于此。著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消费者权益保护法》第49条，理由有：（1）《消费者权益保护法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》一明文规定不包括建筑物，可作参考。（2）商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。（3）商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情、合理、合法的判决。
第二种观点认为，此类案件应适用《消费者权益保护法》，其理由为：（1）根据《消费者权益保护法》第2条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护"的规定，可见消费行为的法律特征有两个：一是行为目的必须为生活需要；二是购买的标的物必须为商品。以个人名义购买房屋是出于生活需要，没有其他证据能够证明是为生产经营目的而购买该房屋；同时商品房虽然是不动产，但其具有商品的本质属性，列人商品范畴是毋庸置疑的。因此此类案件应受《消费者权益保护法》调整。（2）《消费者权益保护法》保护的是因消费行为所受到损害的消费者权益，并不限制消费行为是基于什么形式产生的，无论是货款两讫的即时消费，还是先付款后提货的合同消费，只要符合消费行为的法律特征，都受《消费者权益保护法》的保护。（3）根据特别法优于一般法原则，《消费者权益保护法》作为调整消费领域这一特殊社会关系的法律规范，是在《民法通则》等一般法之外特别规定的，其效力优于《民法通则》所规定的一般民事规范因此，此类案应适用《消费者权益保护法》。
我们认为，上述第二种观点正确。
理由如下：第一，商品房是商品，它具备商品的所有特征。根据马克思政治经济学的观点，所谓商品是用于交换的劳动产品。商品房是具体劳动和抽象劳动的同一，凝结了人类的无差别劳动，具有使用价值与价值；并且它通过市场以货币为流通媒介进行交换。第二，购房者购买商品房，属于生活消费。由于我国1998年后实行的房改政策，使商品房成为个人居住、生活的必要保证根据有关资料表明，我国目前房地产市场中所销售的商品房近90％是由个人购买。个人购买商品房大多是为满足个人居住或者家庭居住，而不是用作生产、经营或投资所用。特别是今天，买房可以说已经成为人们生活的一大必修课，商品房的普及已经使它成为了生活消费品。第三梁慧星先生认为，当时的立法没有将商品房纳人其中成为商品房不适用《消费者权益保护法》的理由。实际上，这种理由是站不住脚的。根据法理，我们知道法律的局限性之一就在于其滞后性，社会生活已经进步和变化了而法律可能因为条文的固定变得十分僵硬，这时候就必须要通过修改法律或者作出符合现实生活的法律解释才能不违背民意。虽说理解或解释法律要依据立法者的原意，但立法者原意仅是当时的基本考虑，与法律实施后的现实是有距离的。退一步讲，即便立法者当初的本意就是将商品理解为动产商品，如果立法者当时的本意已不合时宜，落后于社会的发展，这样的解释还有何意义，还有没有继续存在的价值正如杨仁寿先生在《法学方法论》中所言：“所谓立法者之意思，并非指立法者当时之意思而言，而系指当时立法者处于今日所应有之意思，故法意解释，应依社会现有的观念，就立法资料的价值予以评估，而不能以立法者当时社会所存在的观念评估，其解释之目的，系在发现客观之规范旨意，而非探求立法者主观之意思，此即立法意思之现代化及客观化。"第四，梁先生认为，双倍赔偿金额巨大，动辄数十上百万元，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情、合理、合法的判决。这种说法也是多余的“恻隐"，对于一个正常的民事主体来说，行使权利就应当承担责任，如果房地产商明知道法律不允许而为之，其无论承担多大的代价只要符合法律的规定也是十分正当的。何况在现实生活中，房地产商的强势地位不至于使其承担数额较大的双倍赔偿就使做法不合情、不合理六、商品房宣传资料是否具有法律效力？
就上述问题而言，实践中存在不同的观点：
第一种观点认为，宣传资料只是用于宣传，不足以构成订立合同不可缺少的要约，因此，商品房宣传资料不具有法律效力
第二种观点认为，商品房宣传资料一般不具有法律效力，但是，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺明确、具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，应当被认定为要约，视为合同内容的一部分。
我们认为，上述第二种观点正确
根据《商品房买卖合同解释》，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺明确、具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，该内容才能被直接认定为要约，从而视为合同内容的一部分。
第一，该说明、允诺的内容应当具有明确性、确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期。
第二，该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。该说明、允诺应当对合同的订立有重大影响是指购房人看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同。对于上述特定的心理需求或特定购房目的的认定，应当采取“合理的个性化需求"的标准，即在购房人自我认定宣传资料中的说明、允诺内容对其个性化的合理需求的满足具有重大影响的同时，其他一般社会理性人依常理也能认可该项需求是合理的、必要的、正当的，符合上述双重标准时，才能认定其对订立购房合同有重大影响。
该说明、允诺应当对房屋的价格有重大影响是指该说明、允诺中所承诺的内容往往成为最终构成房价的重要组成部分。从房屋同其周边环境之间的关系来看，房价的构成可以分为显性价值和隐性价值。建设用地使用权成本、工程土建成本、开发商项目运作的融资成本及政府征收的各种税费，构成房屋的显性价值；以该房屋为中心在购房人生活半径范围内的各项附属设施，如周边的绿化环境、交通、市政基础设施、自然或人文景观以及文化、健身、教育、医疗、商业设施等给购房人带来的无形利益，构成房屋的隐性价值（或称该房屋的地段价值）。如果宣传资料中的说明、允诺的内容是涉及隐性价值的内容，那么该内容理所应当对整体房屋的价格有重大影响，应当视为要约。
由此可见，综观认定宣传资料中的相关内容为要约的标准，其实际上是主、客观相结合的综合标准，是当事人主观认定和客观实际情况相一致的结论。正确把握这一认定标准，一方面有助于维护正常的商品房交易秩序，打击开发商的欺诈行为；另一方面也有利于购房者维护自身的正当权益，从而促进房地产业的有序、健康发展。
