典型案例
2005年12月1日，何某与某开发商签订《商品房预售合同》，由何某（买受人）购买某开发商（出卖人）开发的X号商用房屋一套。合同约定：转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行存款利率给付利息。合同签订当日，何某交纳购房款45万元。现因何某未能取得其所购房屋的所有权证书已超过360日，为此，何某以某开发商违反合同的约定应当承担违约责任为由，要求法院判令解除其与某开发商签订的《商品房预售合同》；某开发商返还其交纳的全部购房款45万元并按照银行同期存款利率支付利息。 某开发商认为，何某未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书不是其公司原因所致，何某不能据此主张解除合同。该楼房是一个整体建筑，由主楼、北办公楼及南楼酒店组成。根据《本市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规》规定，其公司的销售行为是合法的，由于该楼部分未竣工，测绘部门为了得到完全精准的公摊面积测绘数值，不同意在整体竣工前进行公摊面积的测绘，对此其公司无力改变相关主管机关的意见。在法律有明确规定，而相关主管机关有不同意见的情况下，才最终导致其公司无法按时办理产权登记及过户手续。因此，其公司自身无过错，何某无权解除合同，请求法院驳回何某的诉讼请求。
裁判结果
法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、解除何某与某开发商签订的《商品房预售合同》。二、某开发商自本判决生效之日起十日内，退还何某交纳的购房款四十五万元并支付利息（自2005年12月1日起至200X年X月X日止，按照中国人民银行一年期定期存款利率计算）。
法官说法
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，何某与某开发商于2005年12月1日自愿签订《商品房预售合同》，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。合同签订后，何某依约向某开发商交纳了购房款。但某开发商未能办理产权初始登记，导致何某至今没有取得所购房屋的所有权证书，依据该合同第二十条第二款的相关规定，如果何某未按期取得所有权证书，何某有权解除合同并主张利息。现由于某开发商未能办理产权初始登记致使何某未能在合同约定的期限内取得房屋所有权权属证书，为此，何某依据上述合同条款的约定，起诉要求解除与某开发商签订的《商品房预售合同》并要求退还购房款的诉讼请求，理由正当，予以支持。某开发商所述未按期办理产权初始登记及转移登记的责任不在其自身的抗辩理由，未有证据证明，不予采信。
法官提醒
合同的解除有两种方式：一种是法定解除，即《合同法》第九十四条的规定，在符合一些条件下，法律规定该合同即予以解除；另一种是关于约定解除的规定，即《合同法》第九十三条的规定，当事人可以协商解除合同，当事人也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
相关法规
《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
