一房二卖情况下未取得房屋的买方如何请求损害赔偿？
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。法律规定明确赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利，“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对出卖人应当承担的违约责任加以认定。
【裁判规则】
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。法律规定明确赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利，“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对出卖人应当承担的违约责任加以认定。
【基本案情】
2014年1月16日，郑国安与万通公司签订《商铺认购书》，约定万通公司将位于西宁市五四大街与交通巷交汇处的万通中心上铺一层I231、I232号商铺251.77㎡，单价20000元/㎡，总价5035400元售予郑国安。并约定了定金交付、银行按揭付款的比例等条款。
2014年3月13日双方签订《商品房买卖合同》，约定万通公司将位于西宁市五四大街45号一层I235号商业用房，框架剪力墙结构，面积251.77㎡，单价20000元/㎡，总价5035400元售予郑国安。合同还约定了交房日期、双方违约责任等条款。至2014年3月16日郑国安付清首付款2014400元，余款3021000元由郑国安办理了银行按揭贷款。该商铺于2015年6月万通公司向郑国安交付，之后由郑国安对外出租。在郑国安使用期间，该房屋未办理房屋产权过户手续。
2014年3月13日，郑国安与西宁市商业银行签订了《个人住房按揭合同》，就上述房产购房余款3021000元办理了按揭贷款手续。贷款期限为2014年7月1日至2024年6月30日。月利率为4.8‰。并以上述房产作了抵押。
2015年1月16日，万通公司与青海新华百货商业有限公司(以下简称新华百货公司)签订《商品房买卖合同》，万通公司将郑国安已购商铺在内的一层46-67号商铺2089.09㎡，以单价9000元/㎡，总价18801810元售予新华百货公司。2015年1月20日双方办理了房屋产权过户手续。
万通公司向新华百货公司交接上述房产期间，万通公司与郑国安就郑国安所购商铺的回购问题进行过协商，双方由于付款等问题最终未达成一致意见。
【法院判决】
一审法院作出(2013)青民一初字第4号民事判决，判决如下：
一、解除郑国安与万通公司签订的《商品房买卖合同》;
二、万通公司于判决生效后60日内向郑国安返还已付购房款5035400元，赔偿商铺差价损失11513700元和查档查询费550元;
三、驳回郑国安的其他诉讼请求。案件受理费162000元、财产保全费5000元、鉴定费39000元，由郑国安负担51500元，万通公司负担154500元。
最高人民法院二审作出改判如下：
一、维持青海省高级人民法院(2013)青民一初字第4号民事判决第一项、第三项;
二、变更青海省高级人民法院(2013)青民一初字第4号民事判决第二项为：青海万通物业发展有限公司于本判决生效后30日内向郑国安返还已付购房款5035400元，赔偿可得利益损失5035400元和查档查询费550元。
【最高院意见】
本案二审争议焦点为：一、万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍的损失5035400元。二、一审判决万通公司赔偿郑国安商铺差价损失11513700元是否正确。三、万通公司是否应赔偿郑国安购房按揭贷款利息1070474.58元。
一、关于万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍的损失5035400元的问题
本院认为，首先，《商品房买卖合同解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该条规定明确赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利，万通公司认为该条规定明确出卖人承担的损害赔偿责任不应超过已付购房款一倍系理解错误，不能成立。
其次，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同履行后的可得利益应当由违约方予以赔偿，因此，万通公司应当赔偿郑国安的所受损失和可得利益。而考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对万通公司应当承担的违约责任加以认定。对于郑国安主张的已付房款一倍即5035400元赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但郑国安已经占有案涉商铺6年多并用于出租，万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，万通公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，一审判决对郑国安请求赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的主张不予支持并无不当，本院予以维持。
二、关于一审判决万通公司赔偿郑国安商铺差价损失11513700元是否正确的问题
本院认为，郑国安一审起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，万通公司与郑国安签订《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同解释》已经实施，因此，万通公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。综合本案中郑国安已经实际占有案涉房产并出租获益6年多，以及万通公司将案涉房产转售他人的背景、原因、交易价格等因素，一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑国安购买价之间的差额作为可得利益损失，判令万通公司赔偿郑国安11513700元，导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，本院酌定万通公司赔偿郑国安可得利益损失5035400元。
此外，关于郑国安主张一审判决以2012年1月20日作为评估基准日缺乏事实和法律依据，从而少判商铺差价损失1384500元的问题，本院认为，鉴定意见仅系法院最终确认的参考，以何时点作为评估基准日进行鉴定，系一审法院行使自由裁量权的范畴，故其该理由不能成立。关于当事人重新鉴定的申请，是否予以采纳属于人民法院在审理案件中的审判职权行使问题，《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》并未规定必须要通过裁定等方式对当事人予以回复，故万通公司认为一审法院对其申请既没有驳回、也没有采信违法的理由没有法律依据。
三、关于万通公司是否应赔偿郑国安购房按揭贷款利息1070474.58元的问题
由上所述，郑国安的可得利益损失应当得到赔偿，而郑国安主张的按揭贷款利息，系合同正常履行后郑国安为获得利益所支出的必要成本，故一审判决对郑国安请求赔偿购房按揭贷款利息1070474.58元的主张不予支持并无不当，本院予以维持。
