房屋居间买卖纠纷不断 交易未成中介费可减少
当下房屋中介公司掌握了大量的房产信息，许多购房者出于对中介公司专业性的信任，往往选择中介进行房产交易，但许多购房者在房产未实际成交的情况下，大都选择不付或者少付居间费用，由此引发的居间费纠纷也不断增多。
在一起居间费纠纷中，原告中介公司诉称，2014年12月15日，卖房人高先生、买房人刘先生与公司签订了《房屋买卖居间合同》。同日，高先生与刘先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定双方房屋买卖权利义务关系。中介公司称，刘先生承诺于签订居间合同当日支付居间费9万元，但是至今没有支付，故诉至法院，要求刘先生支付居间服务费9万元。
法庭上，刘先生辩称双方约定过户完毕再支付中介费，现在他未能买成房屋，因此不应支付费用。
【案例解析】
居间服务的具体内容及完成标准为：
1、提供房屋买卖信息；
2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；
3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；
4、协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。
甲、乙双方确认已提供上述1、2、3项服务；甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。
但签订合同时，中介未对购房人的购房资质进行审查，后因刘先生实际已有两套住房，该房屋买卖未实际成交。刘先生称上述合同签订后，与中介达成口头协议，约定过户当日再支付中介费，可原告予以否认，刘先生也未能提交相关证据。
海淀法院经审理后认为，三方签订的《房屋买卖居间合同》具有法律效力。然而合同目的是购买房屋，原告虽提供了居间服务，但并未促成该项交易的实际成交，因此刘先生并未实现合同目的。且原告未对购房人资质进行审查，未充分履行其居间职责，从公平角度考虑，原告的居间服务费金额理应予以酌情减少。
但刘先生称双方约定过户当日再支付中介费，未能提交相关证据，法院不予认定。最后，法院判令刘先生支付中介费1万元。
【律师看法】
中介机构的不规范居间行为主要有以下六种类型：
问题一：隐瞒房屋不利条件
部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如房屋饮用水质不合格、小区为临时用水或用电等。此外，带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。
问题二：未尽提示和告知义务
交易合同通常是由中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。
问题三：对特种房不提示交易风险
二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。
问题四：对房屋权属不尽审查义务
如在夫妻一方处分共有房屋的情况下，由于买受人通常欠缺相关法律知识，中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。
问题五：怂恿双方签订阴阳合同
部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。
问题六：虚构社保证明规避限购令
少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的行为违反了法律规定，扰乱了正常交易秩序。同时，由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，合同可能被法院确认为无效。
