阶段性贷款担保中，购房人“断供”，开发商该如何救济？
【案情】
购房人欧阳某某与江西某某房地产开发经营有限公司签订了购房合同，房屋价款68万元。办理按揭贷款后欧阳某某只还了一年的贷款就“断供”。由于购房人“断供”，银行扣划了开发商的保证金。于是开发商起诉要求与购房人解除购房合同，购房人返还房屋并承担违约责任。
【分歧】
“断供”后，若贷款合同已经解除，开发商对于购房合同是否有解除权？
第一种意见认为，开发商没有解除权。在双方签订购房合同后，购房人的义务是按约定支付购房款，开发商的义务是在收到购房款后向购房人交付房屋。在本案中，购房人采取按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房款（包括首付款及银行按揭贷款），履行了其支付购房款的合同义务，而开发商也依约向被告交付了所购房屋，双方均按照合同约定履行了各自义务，根据《合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。即开发商与购房人在购房合同的权利义务已终止，开发商没有权利再主张解除购房合同。另一方面，如果双方协议解除购房合同，实际上是订立了另一份合同。
第二种意见认为，开发商有约定解除权。如果双方在购房合同中明确约定购房人在办理抵押登记前不及时偿还银行贷款，给开发商造成经济损失的，开发商可依约行使合同解除权，因该约定是双方当事人真实的意思表示，不违背国家法律禁止性规定，为有效约定。若购房人不及时偿还银行贷款，导致开发商在银行的保证金被划扣，亦没有合理的抗辩理由，则开发商可以依约请求法院解除购房合同。
第三种意见，开发商有法定解除权。虽然购房合同和贷款合同是两个独立的合同，但贷款合同为购房合同所派生，购房合同的成就以贷款合同生效为前提；贷款合同的签订目的是为购房合同提供购房款，两者紧密联系，缺一不可。在银行起诉解除贷款合同之后，开发商做为贷款合同的保证人，承担保证责任，代购房人还清借款其实是将购房人从银行贷出来的按揭款返还银行。银行收回贷款后，购房人实质上并没有向开发商交付按揭款，为不完全履行合同义务，致使购房合同的合同目的无法实现，属于根本违约，故开发商具有法定解除权。
【评析】
笔者同意第三种观点，即开发商具有法定解除权，因为这样处理可以有效地兼顾到贷款合同与购房合同间的内在联系，避免仅仅考虑合同独立性原则，更好地从实质层面保护当事人的利益，减轻当事人诉累。
首先，从公平原则来看，购房人断供导致开发商与其签订的商品房预售合同的目的无法全部实现，对于开发商而言是不公平的。公平原则是民法的一项基本原则，要求在民事审判过程中应维持民事主体之间的利益均衡。而在按揭贷款制度中，银行一直处于比较强势的地位，银行要求购房人办理按揭贷款必须由开发商承担阶段性连带担保责任。事实上，随着楼市宏观调控政策的出台以及调控力度的进一步加大，断供现象明显增多，只要发生购房者停供、断供贷款情况，开发商都会被扣除保证金，这种情况对于开发商而言是不公平的。开发商作为保证人，不是起诉解除贷款合同适格主体，于是要求解除购房合同，成为其唯一的救济途径。如果不允许解除购房合同，显然是不公平的。
其次，从诚实守信原则来看，对于恶意“断供”的购房人，若不允许开发商解除购房合同，不符合诚实守信原则。诚实守信原则亦是民法的基本原则，要求缔约双方守信用并自觉履行，若不允许开发商解除购房合同，则不能对不守诚信的当事人予以适当惩戒，也不利于维护社会正常的交易秩序。
最后，从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）来看，其第二十三 条规定：买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同或者赔偿损失。该条规定是考虑到此类合同的特殊性，如果贷款合同未能订立，结合普通购房人的履行能力，购房合同的继续履行即成为事实上的不可能。有鉴于此，本条规定赋予开发商请求解除商品房买卖合同的权利。若贷款合同若被解除，购房合同实际上也是不可能得以履行，故从司法解释的精神来看，购房合同也可以解除。
综上，笔者认为购房合同是贷款合同得以签订的前提与基础，期房贷款合同订立的目的就是为了商品房买卖合同的顺利履行，当购房者在按揭贷款履行过程中发生断供，无法履行合同时，开发商同样应当享有合同的解除权。
作者：萍乡市安源区人民法院 钟强 罗绍辉
