商品房按揭中提前还贷如何处理
关于商品房按揭中提前还贷如何处理问题，司法实践中存在不同观点：第一种观点认为，银行可对提前还贷的行为收取一定比例的“违约金" 理由主要是：由于每位提前还贷者的情况都不一样，银行无法运用计算机操作，只能使用人工来完成，这样就使银行增加了不少业务量，造成了人力资源的占用。并且，因为提前还贷使银行的贷款计划被打乱，银行贷款的中长期预期收益也受到影响。因此，按揭人的提前还款是一种违约行为。
第二种观点认为，银行对提前还贷不表示反对，但也不会根据实际用款期限调整利率标准，因为贷款期限越长利率越高，所以缩短期限后仍适用原合同利率标准就等于为借款人做了补偿。
我们同意上述第二种观点。
在长达数年甚至十几年的期限中，按揭贷款人手中有闲钱要提前还款，这种要求应该是合理、正常的，也符合法律的规定。而且，在当今社会整体信用环境并非良好的情况下，提前还贷这种做法反映了贷款者强烈的信用意识，欠债还钱，悟守信用，这样的还款行为银行应该鼓励。因此，按揭借款人提前还贷是否构成违约，应考虑多种情况加以判定，不应做简单判断。
l .从实务情况分析，提前还贷并不会给银行造成损失。购房者提前还贷是借款方在借款合同约定的履行期限届满前采取的偿还债务的积极行为，它可以避免合同履行期限过长而给银行带来的债务履行风险，也可以减少借款方未来利息的支出。虽然提前还贷会减少银行预期利息收益，但银行是可以通过采取合理调整贷款结构及数额等措施，消除或减少提前还贷对银行收益的影响。从总体上讲，提前还贷有利于各方当事人的总体利益，也有助于实现社会资源的优化配置，这种行为并不违反现行法律、商业规则及道德规范的要求，不应将其归人违约之列。
2，从《合同法》分则关于借款合同的规定来看，提前还贷是一种适法行为预售商品房按揭法律关系中，按揭人与银行签订的预售商品房按揭贷款合同在性质上当然属于借款合同的范畴，应该受《合同法》关于借款合同的调整。我国《合同法》第208条规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。"根据该条的规定，在借款合同未做明确约定的场合下，银行无权禁止借款人提前偿还借款，也无权单方面向提前还款者收取费用，更不应向提前还贷者收取违约金。传统民法理论向来鼓励债务人积极、诚信地履行债务，从无禁止借款人提前偿还借款的禁止性规定。因此，若借款合同未就提前偿还借款做出禁止性约定，借款人可以选择提前偿还借款，且应按照实际借款的期间向银行缴纳较少的银行利息。
3．从债权法总体角度来看，债务人提前偿还债务若增加了债权人负担，从公平观念的角度出发，债权人可以向债务人收取必要的费用，以补偿债权人的损失。对此，我国《合同法》第71条第2款也有明确的规定：“债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。"然而，借款合同的标的是金钱，不是货物或其他物品，债务人提前还贷在法律上并未增加银行的负担，如管理货物的负担、保管的费用。作为履行标的物为金钱的这类合同，银行擅自要求按揭人承担违约金责任或收取其他费用，应视为银行单方面变更合同条款或扩大购房者义务，此类要求对购房者不具有约束力。至于银行声称提前还贷将增加其工作量或减少预期收人，显然不能作为其单方面增加购房者义务的理由。
