商品房买卖合同解除的，贷款谁来还？
摘要： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
2002年7月12日王某与中汇公司签订了《商品房买卖合同》，约定王某购买中汇公司开发的住宅一套，房屋建筑面积为110平米，房屋总价款82万元，首付款22万元，贷款60万元。合同中约定，中汇公司在720日内为王某办理房产证，如果逾期，中汇公司按照已付购房款的千分之五向王某支付违约金。合同签订当日，王某支付了首付款22万元，中汇公司按照合同约定将房屋交付王某，王某对房屋进行了装修并入住。
2003年1月10日，王某向建设银行北京市分行借款60万元，当日王某、中汇公司与建设银行某支行签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，合同约定王某向建设银行借款60万元整，借款期限自2003年3月5日至2008年3月3日，王某应从贷款发放的次月开始按月偿还贷款本息，中汇公司对上述借款承担连带保证责任。合同签订后，建设银行按照约定发放了全部贷款。
后因中汇公司与房屋联建单位存在纠纷，致使王某一直未能办理房产证。从2005年4月至今，王某未再偿还借款本息，中汇公司亦未承担相应的连带还款义务。2006年1月王某将中汇公司告上法庭，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求赔偿经济损失。
法院在审理过程中通知建设银行某支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，第三人起诉要求解除王某、中汇公司与建设银行签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，要求王某归还借款本金48万元及支付借款合同解除之前的借款利息、逾期还款利息，要求中汇公司对上述债务承担连带付款责任。
法院判决结果：
北京市东城区人民法院经过审理后判决：一、解除王某与中汇公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除王某、中汇公司与第三人建设银行某支行签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。三、中汇公司于判决生效后十日内给付王某购房款22万元，并按中国人民银行同期存款利率向王某支付此款自2002年7月12日至实际支付之日的利息。四、中汇公司于判决生效后十日内给付王某装修损失3万元及王某已经归还的借款本息178000元。五、中汇公司于判决生效后十日内给付第三人建设银行某支行借款本金48万元及利息。
律师剖析：
按揭是指买受人以所购房屋作为担保向银行取得贷款，分期还本付息，并由出卖人承担还款担保责任的融资购楼方式。在日常生活中许多买受人在购买商品房时会通过银行按揭贷款的方式支付购房款，此时，买受人、开发商及贷款银行之间就需要签订《商品房按揭贷款合同》。当商品房买卖合同发生纠纷时，如果《商品房买卖合同》无效、撤销或者解除，必然也会影响到《商品房按揭贷款合同》的效力问题。
比如本案，很多读者会疑问，王某明明告的是开发商，要求解除与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，为什么判决中将《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》也解除了？
在司法实践中，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人起诉要求确认该合同无效或者被撤销、解除该合同，法院一般会告知按揭银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼。如果按揭银行以有独立请求权第三人的身份参加了诉讼，则法院会根据案件审理的情况区别处理。
（1）按揭银行提出独立的诉讼请求，要求解除贷款合同，如果法院经审理确认出卖人与买受人之间的商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，应同时解除买受人与按揭银行之间的担保贷款合同。
（2）如果法院认为当事人的要求确认商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的诉讼请求不能得到支持的，则按揭银行要求解除贷款合同的请求同样不能得到支持，贷款合同应当继续履行，但贷款合同符合合同约定或者法定解除条件的除外。
律师指出，如果按揭银行不愿意以有独立请求权第三人的身份参加诉讼，则法院只处理买受人和出卖人之间的商品房买卖合同纠纷，而不处理买受人与按揭银行之间的担保贷款合同。如果按揭银行依据商品房担保贷款合同另行起诉的，法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷案合并审理。对此，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款有明确规定。
另外，关于商品房买卖合同解除后，购房款的返还问题，该解释第二十五第二款明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，法院最终判令中汇公司返还王某购房首付款及已偿还的贷款，并要求中汇公司给付建设银行借款本金及利息。
律师认为，本案中，出卖人在合同约定的期限内没有为王某办理房屋产权证，已经构成违约，王某向中汇公司主张违约金及赔偿装修费用损失依据充分。中汇公司自720日期限届满的第二日起按照日千分之五向王某支付违约金，并赔偿王某房屋装修的损失。
诉讼策略指引：
结合本案的具体情况，买受人可以通过以下两种方式主张权利：
1、买受人可以要求解除《商品房买卖合同》，要求出卖人支付违约金并赔偿经济损失。因本案开发商中汇公司迟迟不能为王某办理房屋产权证，致使合同目的无法实现，王某可以依据我国《合同法》的相关规定，主张解除商品房买卖合同，并赔偿损失。
2、买受人可以要求开发商配合办理房产证，并支付逾期违约金。因出卖人与建设单位之间有纠纷未能解决，所以一直未能给买受人办理房产证。开发商已经构成违约，应当按照合同约定向买受人支付违约金。通过此途径，虽然可以主张违约金，但开发商与建设单位之间的问题解决不了，买受人仍无法取得房产证，合同目的依旧无法实现。因此，买受人需权衡利弊之后再做出选择。
法条链接：
《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。”
第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
