按揭购房进行预告登记后能否增加共同购买人
目前，以按揭方式购房的人越来越多。有不少购房人在办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记后，办理所有权转移登记前，欲增加房屋的共同购买人，特别是一些付完首付款后登记结婚的购房人。那么该行为能否得到现行法律的支持呢？
首先，预告登记是指为确保债权在特定当事人之间的实现和未来物权对第三人的排他性效力而进行的提前登记。根据《物权法》 第 20 条第 1 款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。由此可见，预告登记是使权利人取得期望中的商品房的所有权的一种保护措施。因此，预购商品房预告登记后，记载在登记簿上的不是权利人基于商品房买卖合同取得的房屋所有权，而是权利人基于商品房买卖合同建立的债权。但预告登记使不动产债权请求权在经过登记之后产生对抗第三人的物权效力，使登记的请求权产生排他性、对抗性，具有物权的效力，即所谓的“债权物权化”。
购房人在商品房买卖合同已生效的情况下，欲增加共同购买人，意即产生合同转让，即原购房人与欲加入的共同购买人分享部分债权债务。根据《合同法》 第 79 条规定，债权人可以将合同的部分权利转让给第三人。《合同法》 第 80 条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《合同法》第 84 条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因此，在房屋买卖合同中，原购房人欲将部分债权转让给共同购买人，应当告知房地产开发公司，欲将须履行的部分义务转让给共同购买人，应当经房地产开发公司同意。
购房人欲增加房屋的共同购买人，还需经预告登记的抵押权人（银行）同意。根据《物权法》 第 20 条第 1 款的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。意即预购商品房经抵押权预告登记后已成为抵押物，未经预告登记的抵押权人（银行）同意，房地产开发公司和购房人处分该商品房的行为，不能使得第三人取得该房屋的所有权。又根据《房屋登记办法》 第68条第1款的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。意即若购房人办理了预购商品房抵押权预告登记后，共同购买人加入房屋买卖合同，但未经预告登记的抵押权人同意，则在共同申请所有权转移登记之时，登记机构将不予受理，共同购买人不能取得房屋所有权。若经预告登记的抵押权人同意，则原购房人与后加入的共同购买人能够顺利申请房屋所有权转移登记，最终共有该房屋。且二者同时申请抵押权登记后，同为抵押人。
因此，在按揭购房中，购房人进行预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记后，办理所有权转移登记前，需经过房地产开发公司和预告登记的抵押权人（银行）同意，才能增加该商品房的共同购买人。
