亲家对簿公堂争房产，顶名购房需谨慎
1案情
原告怀某、杨某与被告王某、张某系儿女亲家关系。两原告为儿子购置婚房，因无贷款能力，找到亲家王某、张某，让其顶名买房。两原告与两被告签订《顶名购房协议书》，双方约定两被告为两原告顶名购买住房（含储藏室一个）一套；该房屋所有权及相应全部权益均归原告方，被告方无权处分该房屋的所有权、使用权。原告方通过银行转账方式支付房屋首付款共计30余万元，以被告王某的名义与开发商及银行签订购房合同及抵押合同，并按揭贷款48万元，自2012年起一直还款至今。涉案房产交付后由原告实际居住并交纳物业费、电梯费等各项生活费用。其后因对上述房产所有权产生争议，原告诉至法院，要求确认涉案房屋实际购买人为原告怀某、杨某，被告王某、张某辩称原告所诉是事实，但涉案房屋是以被告方名义购买的，房屋所有权应属于被告方。
2裁判
邹平县人民法院经审理依法作出判决：涉案房屋（含储藏室一个）的实际购买人为原告怀某、杨某。
3释法
本案的争议焦点为原告怀某、杨某与被告王某、张某签订的由两被告顶两原告之名购买房屋的协议是否有效。对此，法官作出如下解释：
根据我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同有效的具体要件包括：合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力；合同当事人意思表示真实；合同不违反法律或他人、社会公共利益；合同的内容必须确定或可能。另外，法律规定了应当办理批准、登记等手续的合同，必须办理批准登记手续才能生效。
本案中，顶名购房协议签订时原被告双方均系年满18周岁的成年人，属于完全民事行为能力人，具有订立顶名购房协议的行为能力；原被告双方对于顶名购房协议中的内容均予以认可，可见订立该协议时原被告双方意思表示真实；原被告签订的顶名购房协议不违反法律的强制性规定，且原被告双方签订该协议时处分的权利为两被告能够通过银行按揭贷款买房的权利，该权利不违反社会公共利益，亦没有侵犯第三人的合法利益；原被告签订的顶名购房协议有确切的权利义务及合同标的，能够且实际上已经履行了大部分合同义务。综合以上分析，原被告双方签订的顶名购房协议有效。
原被告双方基于上述顶名购房协议，由原告方支付首付款及按揭贷款，以被告方的名义与涉案房产开发商及银行签订了购买合同及抵押合同，涉案房产交付后由原告实际居住并交纳物业费、电梯费等各项生活费用，对此事实被告方亦予以认可，应当认定原告方为涉案房产的实际购买人，遂作出以上判决。
来源：邹平县人民法院
