房价飞涨的当下，买受人应如何应对出卖人的违约行为？
最近由于房价飞涨，涌现了一大批出卖人在签订了《房地产买卖居间协议》或《房地产买卖合同》(以下简称"合同")后欲单方变更合同价款的现象，甚至在交房后，一些出售人不愿协助履行过户义务，更表示出售的房产系夫妻共同财产、自己系无权处分，若买受人不同意在原有约定的价款上增加房款，其配偶欲诉至法院主张合同无效。那么作为买售人遇上此类问题，应如何应对?能否要求出售人继续履行合同?不能继续履行合同的情形有哪些?合同解除后的违约损失包括哪些、违约数额该如何计算?
一、无权处分的房地产买卖合同效力?
首先，若出售房屋确实是夫妻共同财产，但仅登记在处分人的名下，那么根据登记的公示公信原则，买受人对此享有信赖利益，不可谓不善意，合同自然成立生效，双方均应按约履行，《上海市高级人民法院关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答》第2条(《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外)也对此予以明确。此外，虽然出售房屋未过户至买受人名下，因此无法适用善意取得的规定，但应知晓现行有效法律对"善意"标准认定的变化，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法》司法解释(一))第十五条(受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任)、第十六条(具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失)和第十八条第一款(物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时)的规定，受让人的"善意"指不存在《物权法》司解(一)第十六条的情形、依法完成不动产物权转移登记时买受人不知道转让人无处分权，且无重大过失。
其次，根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定(当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持)可知，即使出售人无权处分，但双方签订的合同仍有效，仅仅是存在合同是否能够继续履行的问题，而非否定无权处分的合同效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定(当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力)，严格区分原因行为和物权行为，也可得出此结论。而《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定(无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效)，现一般认为效力待定的系物权处分行为，而非签订的合同效力待定。
最后，司法实践也持此观点。在无讼案例上检索关键词：继续履行+实际占有+过户+无权处分+民事+上海市，(2014)浦民一(民)初字第20278号((2014)浦民一(民)初字第20278号中法院认为：“即便季俊毅认为其父母出卖房屋时无权处分其名下的财产，按照我国法律的相关规定，其主张合同无效的，不应予以支持。倘若季俊毅认为其父母在处分相关房产时造成其财产权益受损的，也应向其父母主张。”)与(2013)长民三(民)初字第1028号判决书均持此观点。
因此，出售人欲以自己无权处分主张合同无效的主张不会被法院支持。
二、房屋交付于买受人使用达一定时间，买受人要求继续履行合同即协助办理过户，出售人或其他共有人主张合同无法继续履行的，买受人如何应对?
首先，在出卖人善意(对房屋权属具有信赖利益、对无权处分不知情，必要时结合《物权法》司法解释(一)再定义)、出售价格合理、买受人占有达一定时间的情况下(包括间接占有)，其他实际共有人再主张无权处分的，法院一般不予采纳，而是基于共有人间的亲属关系、房屋交付使用达一定年限而共有人从未提出过异议的情况推定处分人在处分时就系获得授权的有权处分行为。退一步讲，即使其他共有人对该处分行为在订立合同时未知，但因其多年未提异议而视为对处分行为的追认，因此该合同基于有权处分而有效(司法实践案例：俞某成与俞某峰一案二审民事判决书(2012)沪一中民二(民)终字第1106号、季俊毅诉季国康等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书(2014)沪一中民二(民)终字第2438号、陈鸿强等诉吴中平等所有权确认纠纷一案二审民事判决书(2014)沪一中民二(民)终字第125、张友兴等诉宋庆春房屋买卖合同纠纷一案(2015)沪一中民二(民)终字第617号，原审案号：(2014)闵民五(民)初字第791号、洪月婷诉王炳华等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书(2015)沪一中民二(民)终字第390号)。此处"推定"有权处分的依据，个人认为系《最高人民法院<关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见>(以下称《民通意见》)第六十六条："一方当事人向对方当事人提出民事权利要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示"，同时根据日常生活经验法则推定出"共有人对房屋出卖的事实不知情有违常理"的免证事实。基于以上分析，既然合同有效，那么各方应按约履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条(当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同)、第九十四条[有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形]、第一百一十条[当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行]的规定可知，若合同约定了单方解除条款，那么该条款的解除条件成就时，该方可行使单方解除权;若未约定单方解除条款，但合同履行中存在法定解除情形，那么任何一方均可行使法定解除权;若法定解除情形不存在，那么若合同存在现实履行不能等情形时，合同因现实履行不能而不得不解除。此时，买受人再要求出售人继续履行合同将不被支持。
最后，根据司法实践的观点，若物权处分行为系无权代理，那么该处分行为的效力不及于被代理人，此种情形就属于"合同无法继续履行而被解除"的情况，相关的司法案例为董某某与王甲一案一审民事判决书，黄浦民四(民)初字第621号。
三、合同解除后，违约所致的损失赔偿包括那些?违约损失如何计?
若房地产买卖合同被解除，违约所致的损失根据《中华人民共和国合同法》第九十七条(合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失)、一百十三条第一款(当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失)和《上海市高级人民法院关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答》第六条"对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失"的规定可知，违约所致损失不仅包括实际损失，同时包括可得利益损失。但在计算可得利益损失赔偿额时，应遵循可预见规则、减损规则、损益相抵规则和过失相抵规则，《上海市高级人民法院关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答》第六条"守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素"也对此予以明确。
违约损失额的计收方式，《上海市高级人民法院关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答》第六条也提及，"其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。"
司法实践中[一审：董某某与王甲一案一审民事判决书，黄浦民四(民)初字第621号，终审：潘伯荣、董敏璇等与王鸿杰、汪耐苹等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，(2014)沪二中民二(民)终字第879号]，违约损失额的计算系"现评估价-转让价"，再结合各自过错按比例承担计。
四、物权期待权----法律衔接、体系的一致性
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定[金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记]，只要买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、支付全部价款，或按约支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记，那么其对出售的房屋享有物权期待权，该权利可排除人民法院的执行。那么从法律体系的衔接和一致性上而言，只要不存在合同解除、现实履行不能的情形，法院就应支持买受人诉请出售人协助过户的义务。
因此，不论从何种角度论述，出售人仅因房屋涨价而拒绝继续履行合同，该主张即违背了民法的诚实信用原则，也无任何法律依据支撑，且如今的违约成本也越来越高，出售人的此种违约行为难谓明智。
最后，作为买受人的代理人应注意提示买受人一点，即若法院支持买受人要求出售人协助办理过户的诉请，那么在出售人协助过户的同时，法院也会要求买受人一次性付清剩余房款，而不再能以贷款方式履行。
作者：韩洁蕾
