房价暴涨 卖方违约被判承担损失100万
案例介绍：
梁某与李某以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元，在签署本协议后30天内双方在中介公司签订正式房屋买卖合同。此协议签订后，梁某即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日，李某通过他人向中介公司提出要求原告增加房价80万元，梁某予以拒绝，最终双方未
能签署正式合同。
梁某因李某违约未能买到合适的房屋，故诉至法院，要求李某返还20万元定金，并向其赔偿因李某违约导致房价上涨损失人民币205万元。
法院审理认为，李某的违约行为致使梁某未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成梁某房价差价损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定
金金额，故梁某要求李某返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持;鉴于梁某支付的定金为20万元，仅占房屋总价970万元
的2%，故经对涉诉房屋进行市场评估，最终估价结果为1070万元，与合同签订时的价款差价为100万元，法院判决李某赔偿梁某房价上涨的差价损失100 万元。
律师认为：
本案是目前国内一线城市以及部分二三线城市房价暴涨所引发的经典案例，代表了众多买卖房屋者遇到的典型问题。比如：卖房人会问，我不卖了只双倍返还定金行不行?或者按照合同约定支付总房价20%的违约金行不行?而买房人也会困惑，卖房人不卖房了，我该怎么办?是只能要定金或者违约金，还是二者都可以要?20%的违约金法院会支持吗?定金、违约金、赔偿实际损失如何选择?卖房人不卖，我要求继续履行是否能实现?
根据合同法规定，当事人有要求违约方因违约造成损失而获取赔偿的权利。此外，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析。当定金与实际损害并存时，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则;当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，守约方仍可向违约方主张损失赔偿。
本案中，若要李某仅承担定金罚则，明显的有失公平，梁某在定金无法弥补其实际损失的情况下，可以就实际所受到的损失向李某进行索赔。
律师提示：
当卖方恶意违约拒绝履行定金协议或房屋买卖合同，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失。对于签署正式房屋买卖合同后，若卖方违约拒绝出售，作为买方可起诉要求继续履行合同。
