一房二卖“1+1赔偿”之法律适用规则
在商品房买卖合同中，一房二卖并非少见，因违约导致合同解除的情形时有发生，合同解除的后果如何处理？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）除适用《合同法》规定违约责任形式外，就出卖人恶意违约导致合同解除和因欺诈导致合同无效或者被撤销、解除的情形，规定了赔偿已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
基于商品房买卖合同通常涉及交易数额巨大，适用惩罚性赔偿条款就更为引人关注。
针对《解释》第八条、第九条的适用，笔者搜索了中国裁判文书网、无讼案例、北大法宝和威科先行上现有最高法院和各地高级法院的典型案例，经分析发现，不同的当事人对法律适用条件理解不足，导致诉讼策略失误，结果大相径庭，有的更是令人扼腕叹息。
不仅是当事人，法院在适用《解释》惩罚性条款时也有差异，特别是买受人要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的诉讼请求时，有的法院支持已付购房款一倍赔偿，有的法院却根据各方过错酌定责任大小。
针对法院就一倍已付购房款之内的自由裁量，成为一些当事人上诉的主要理由。法院究竟是否具有自由裁量权，酌定数额是否有违法律规定本意之嫌？
我们通过有关案例逐一解析。
一、一房二卖适用《解释》的前提条件
（一）卖方主体
《解释》第一条明确了商品房买卖合同的出卖人是房地产开发企业，必须具有相应的法定资格。需要注意的是，经济适用房、房改房、单位集资房、个人私有房屋等均不能适用该《解释》，不能任意扩大《解释》的适用范围。
个人之间的房屋买卖，不适用该《解释》。
（二）买卖标的物
商品房有其特定含义，专指房地产开发企业建设并出售的房屋，是为进入流通领域获取利润而开发建设的房屋，包括尚未建成或者已竣工的房屋，即期房或现房。
商品房是否仅限于居住使用，商铺买卖合同是否适用《解释》？
有观点认为，商品房是房地产开发企业建造并用于出售的房屋，包括住宅用房和商业用房。
但是，在王有虎与绿地地产集团南京置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，绿地集团南京公司认为涉案房屋属于非住宅房屋，不适用《解释》规定，但南京市中级法院傅庆舟与南京生生电器有限公司居间合同纠纷一案（点击案件名称查看裁判文书全文）二审认为其无法律依据，对其观点不予采信。
二、适用惩罚性赔偿责任的5种情形
针对合同履行过程中的恶意违约和合同订立时的欺诈行为，《解释》明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形。
其适用的条件是，出卖人在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则，欺诈或者恶意违约，致使买受人无法得到房屋，即惩罚性赔偿责任并不以买受人是否为消费者，是否已取得商品房为条件。
（一）因恶意违约导致商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的情形
《解释》第八条规定了出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约行为，严重损害第一买受人的利益而适用惩罚性赔偿责任的情形。
需要注意的是，出卖人恶意违约并不必然导致其承担惩罚性赔偿责任，应当以合同目的不能实现，无法取得房屋、合同有效为前提。
案例1 肖云与新疆库尔勒永丰实业有限公司商品房预售合同纠纷再审案（点击案件名称查看裁判文书全文）
合同约定肖云支付首付款98.29万元，剩余房款按揭贷款，但其仅支付首付款70万元。因肖云不符合贷款条件，贷款申请未获银行准许。永丰公司催告肖云支付全部剩余房款，但肖云在长达8月仍未支付，并在法院调解时明确表示无法一次性付清余款。永丰公司依法请求解除合同，获法院支持。
最高法院认为，适用《解释》第八条的条件是出卖人“一房二卖行为”导致买受人合同目的无法实现。但本案合同解除是因肖云违约行为导致，肖云合同目的亦因此无法实现。永丰公司虽然在诉讼期间再次处分案涉房屋不当，但并非是肖云合同目的不能实现的原因。因此，肖云无权主张永丰公司承担赔偿责任。
1、先卖后抵：即“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。
常见的是，房地产开发企业在签订商品房买卖合同后，又将房屋抵押给银行以获取贷款。在买受人的债权和银行的抵押权并存时，如因出卖人不履行对银行的到期债务，银行行使对该房屋的抵押权，请求优先受偿，即会致使买受人无法取得房屋，合同目的无法实现。
2、一房数卖：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。
此时，如果出卖人不仅一房数卖，还将房屋交付给后买受人，先买受人同样无法取得房屋。
在先卖后抵和一房二卖情况下，合同有效且出卖人恶意违约时，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（二）订立商品房买卖合同时存在欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除
《解释》第九条规定了三种欺诈行为的适用情形，当然，只有在合同被确认为无效、被撤销或者解除的情况下，第二买受人提出的出卖人承担惩罚性赔偿责任的诉讼请求才有可能得到支持。
1、“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”
没有取得商品房预售许可证明而订立的商品房买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，直接导致合同无效。
2、“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”
有房地产开发企业先将房屋抵押给银行获得贷款，卖房时却不告诉买受人，也不通知银行。此种情形下，买受人可申请法院撤销商品房买卖合同；但房屋为大多数人生存之本，即使撤销合同，买受人订立合同的根本目的已无法实现，对其权益影响巨大。为遏制此种欺诈行为，《解释》将其规定为可适用惩罚性赔偿责任的情形。
将已抵押房屋出售适用惩罚性赔偿的前提，是商品房合同无效或被撤销、解除。
案例2 上诉人孙小铧与被上诉人沈阳翔凤房地产（集团）有限公司商品房销售合同纠纷案（点击案件名称查看裁判文书全文）
辽宁省高级人民法院认为，双方签订商品房买卖合同之时，案涉房屋存在在建工程抵押。其后，翔凤公司解除了房屋之上设定的抵押，并就双方签订的商品房买卖合同办理了备案登记，故双方继续履行商品房买卖合同并无障碍。对解除合同的诉讼请求未予支持。
孙小铧提出返还已付购房款及利息和获得购房款一倍以内赔偿的请求，系案涉《商品房买卖合同》解除后的法律效果。由于一审法院未支持孙小铧解除合同的请求，故对其请求不予支持，并无不当。
3、“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”
出卖人既有欺诈行为，也有因其无法履约导致第二买受人合同目的无法实现的违约行为，因此，第二买受人可根据实际情况，选择撤销合同或解除合同。
三、赔偿一倍已付购房款是否需要以出卖方存在恶意违约或欺诈为前提？
根据《解释》第八条、第九条的规定，出卖方存在恶意违约或欺诈的情况下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
那究竟是否必须以出卖方存在恶意违约或欺诈为前提？最高法院不同判决观点存在差异。
案例3 湖北金华实业有限公司与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房买卖合同纠纷案（点击案件名称查看裁判文书全文），原载于最高人民法院公报》2014年第1期
该公报案例是由最高人民检察院提起抗诉的。最高人民法院再审认为，“只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定（注：《解释》第八条）中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。”
此则公报案例的裁判规则显示，最高法院关注的是客观事实，且认为《解释》中并未规定一倍购房款赔偿的适用须以恶意违约的故意为前提。
但是，下面一则最高法院的裁判观点则与此不同，不讲出卖给第三人的客观事实，而侧重于出卖人是否存在欺诈或恶意的情形。
案例4 郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷上诉案（点击案件名称查看裁判文书全文）
本案中，买受人购买商铺后出租并享受出租收益已有六年之多。出卖人在将商铺卖给第二个人之前，已同第一个买受人就商铺回购问题进行洽谈，并且出卖人也以同样方式回购了其他商铺。因此，青海省高级法院一审判决，出卖人不属一房二卖中存在欺诈或恶意的情形，不支持第一个买房人已付房款一倍的赔偿主张。
买受人不服，提出上诉。
出卖人万通公司是否应赔偿已付购房款一倍的损失？
最高人民法院二审认为：“虽然万通公司存在违约行为，但万通公司向新华公司过户商铺产权时，就商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，万通公司的行为不属于一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，对郑国安的此项诉求不予支持。”
买方占有房屋已出租多年，卖方一房二卖后洽谈过回购，就不适用双倍赔偿了？
出卖人不存在恶意违约和欺诈，毕竟构成违约，该如何确定买受人损失数额？
案例5 路珍与清水县祥合房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审案（点击案件名称查看裁判文书全文）
安徽省高级法院认为，《解释》第八条的规定属惩罚性条款，适用于商品房买卖中，房地产开发商恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的情形。祥合公司虽然将商铺另行出售他人构成违约，但是由于路珍逾期未交购房款而导致的，故祥合公司主观上不存在恶意违约和欺诈的情形。
此时，本案应根据《合同法》第一百零七条之规定，违约方祥合公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以合理确定损失数额。
法院就上述情形的自由裁量是否符合法律规定呢？我们对此再来作下探讨。
四、在“已付购房款一倍之内”确定赔偿数额时，法院是否具有自由裁量权？
有观点认为，应当由买受人在“已付购房款一倍”（含一倍）以内确定某一具体数额，而不能由法官根据案情在“一倍”以内酌定。
然而，最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问时明确，“惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。”
但是，河南成务律师事务所戚谦律师认为，从《解释》第八条、第九条本身来看，其非常明确的赋予买受人“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的权利，至于要求出卖人赔偿一倍还是一倍内一定比例的数额，决定权应在于买受人，并没有规定法院对赔偿比例有自由裁量的权利。
那么，当买房人诉求1+1赔偿时，法院能否自由裁量赔偿比例？
在前述案例3 湖北金华实业有限公司与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房买卖合同纠纷案（点击案件名称查看裁判文书全文）中，二审法院认为，买房人苏金水有权要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到买房人所持合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象，07号合同仅有销售代理公司的印章而无开发商的印章，由于买房人疏于审查，对纠纷发生存在过失，酌情判决开发商向买房人承担购房款金额50％的赔偿责任，其余责任由买房人自行承担。
开发商向检察机关提出申诉，最高人民检察院提出抗诉。
最高人民法院再审认为，湖北高院二审酌情判决开发商向买房人承担购房款金额50%的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏金水在再审中表示尊重二审该判决结果，故对赔偿比例不予调整。
最高法院这个观点，是否意味着，如果买房人不同意二审就开发商所承担的赔偿比例而且也提出申诉，最高法院再审时就会对赔偿比例予以调整？
实践中，有出卖人将房屋另售他人获益巨大，但法院自由裁量后判决赔偿给第一买受人的数额却与出卖人获益数额差距甚远，当事人则会认为法院滥用自由裁量权，有悖公平原则。来看下面这则案例。
案例6 韩瑞、郑州兴东置业有限公司与郑州兴东置业有限公司商品房预售合同纠纷（点击案件名称查看裁判文书全文）
一审认为，买受人要求兴东置业赔偿已付购房款一倍的损失393.8044万元，综合考虑本案的案情、双方履行合同的具体情况，对于兴东置业所应承担的赔偿责任该院酌定为80万元。
双方均不服，提起上诉。二审法院经审判委员会讨论决定，以与一审相同的理由驳回上诉，维持原判。
买受人不服，向河南省高级法院申请再审称，原判判令兴东置业赔偿韩瑞80万元于法无据，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，属于滥用自由裁量权。兴东置业将涉案15套房屋另行出售给他人，并因此获益160万元，原判仅判令其赔偿韩瑞80万元损失有违公平原则。请求改判赔偿已付购房款一倍的损失393.8044万元。
河南省高级法院再审认为，兴东置业在规定的三个月的解除权行使期限内，将房产出售给第三人并办理《房屋产权证》，已经构成违约，应当承担其与买受人韩瑞签订的《预售协议》最终未能履行的主要责任。与此同时，本案亦存在双方对韩瑞应当支付房款的首付款比例存在争议、《预售协议》涉及银行按揭贷款首付比例且该比例约定不明、韩瑞支付最后一笔房款的时间晚于《预售协议》约定以及兴东置业曾于2009年6月4日向韩瑞发出通知履行催告义务等客观情况。原判基于兴东置业存在违约行为的前提，综合考虑上述客观情况，根据双方均应积极、全面履行合同义务的合同法精神与公平原则，在《解释》第八条规定的已付购房款一倍的范围以内，酌定兴东置业承担支付韩瑞80万元的赔偿责任并无不当，决定予以维持。
案例7 王有虎与绿地地产集团南京置业有限公司商品房销售合同纠纷再审案（点击案件名称查看裁判文书全文）
王有虎一审要求赔偿其已付房款一倍即113.8万元损失，南京市中级法院一审结合双方在履行合同中均存在违约的情况，综合平衡双方当事人的利益，酌定绿地集团赔偿20万元。
绿地集团申请再审，江苏省高级法院以原审法院“处理具有法律依据，并无不当”驳回其再审申请。
那么，是否法院都对买受人“已付购房款一倍赔偿”的诉求乐于自由裁量，而“酌定”确定赔偿数额呢？
案例8 赵宗启与池州嘉恒投资置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷（点击案件名称查看裁判文书全文）
安徽省高级法院二审认为，出卖人嘉恒公司未能举证证明其取得案涉房屋商品房预售许可证后，是因买受人原因导致备案合同不能签订或案涉合同不能备案，也未能证明是因不可抗力导致案涉商品房买卖合同不能备案。从原审查明的事实看，嘉恒公司在取得预售许可证后，不仅未将案涉合同备案，还在案涉房屋竣工验收合格后，将房屋产权证办到自己名下，在未征得购房人赵宗启同意的情况下，将案涉房屋进行抵押融资，至本案二审期间，该涉案房屋仍未解除抵押。嘉恒公司上述不履行商品房买卖合同的行为均属故意所为，使买受人合同目的不能实现。原审法院依据《解释》第八条规定，判令其承返还购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以维持。
这则案例中，法院直接按买受人已付购房款一赔判决赔偿，并未涉及比例问题。
五、一房数卖的基础解决路径
商品房买卖中，在合同签订时，买方一定要精心设置卖方一房数卖行为违约责任条款，加大卖方违约成本，提高惩罚力度；并且，还应对预告登记进行约定。在合同签订后，可依据《物权法》第二十条“按照约定可以向登记机构申请预告登记”，以保障将来实现物权。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
卖方要恪守诚实守信基本原则，勿陷道德和法律风险，杜绝一房数卖，切实维护交易的正常进行。
作者：戚谦
