哪种情况下，购房者可要求房屋中介机构承担责任
据北京市第三中级人民法院统计，自2013年8月该院正式受案以来至今已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件，占全部居间类合同纠纷的76.62 %，涉案标的约2000万元，涉及北京多家房地产经纪公司。
1、虚假宣传学区房，不应给付中介费
案例：雷某为解决子女上学问题，欲购买一套学区房。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”，并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中介公司的宣传，与杨某签订了买卖合同。房屋过户后，雷某发现该房并非学区房，而是紧邻学区房的房子，遂拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将雷某诉至法院。
法院审理认为，中介公司未履行如实告知的义务，向购房人作虚假宣传，导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现，故雷某不应向其支付中介费。
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本案中，雷某购房是为了满足个人特殊需求，即为子女购房。中介公司为了达到销售的目的，做出了虚假承诺，将本来非学区房的房屋承诺为学区房。根据合同法第425条规定，居间人负有告知的义务。中介公司未告知雷某所购房屋的实际情况，未履行如实告知的义务，应当承担违约责任。
2、未尽审查义务，赔偿相应损失
案例：2012年，方某在中介公司的居间下与案外人李某签订房屋买卖合同，以420万元的价格购买了一套房屋。中介公司在未向方某出示《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》的情况下，即让方某签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，中介公司也没有核实李某的真实身份信息。合同签订后，该房屋进行了三次网签，中介公司均未到房屋管理局进行房屋权属信息的查询工作，方某亦陆续向李某支付了购房款393万元。在第三次网签完毕房屋尚未过户前，方某得知所购房屋已在办理第二次网签前，被李某抵押给银行用以贷款463万元。至此，方某无法取得该房屋的所有权。因李某已因诈骗罪被判处无期徒刑，方某亦无法全部收回已支付的款项。故方某将中介公司诉至法院，要求赔偿损失300万元。
法院最终判决中介公司赔偿方某损失120万元。
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在现实生活中，中介机构应当具有专业知识和能力，能够为居间服务提供专业性、真实性的知识和意见。在本案中，方某在陆续向李某支付款项的过程中，中介机构应当尽到谨慎、合理审查义务。在房屋买卖过程中，中介机构的合理审查义务主要包括对房屋买卖产生交易以及选择影响的事项及商业信息等。如房屋所有权属是否明晰、是否设立抵押、是否“满五唯一”（“满五”指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。通常情况下，满足“满五唯一”条件的房子可免房子的个税和营业税）等。因此，在本案中，由于中介机构的失职，造成方某的损失，中介机构应当适当赔偿方某的损失。
3、承诺办理购房资格，骗购房人签订合同
案例：买房人滕某与售房人王某及某经纪公司签订居间合同。当日，滕某给付中介费5万元，与王某签订《房屋买卖合同》并给付王某定金5万元。由于滕某系非京籍的外地人，不具备购房资格，房屋未完成网签等手续。之后，王某与滕某自行协商解除买卖合同，王某已收取的定金不予退还。滕某认为，导致其损失5万元中介费及5万元定金的责任在某经纪公司，遂起诉要求某经纪公司返还5万元中介费并承担相应损失。
法院认为，某经纪公司未向委托人如实报告订立合同的有关事项，违反了忠实居间义务，应当退还其已收取的居间费。故依法判决解除居间合同，某经纪公司返还滕某中介费5万元并赔偿定金损失2.5万元。
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本案中，中介机构在明知滕某不符合购房标准的情况下，做出虚假承诺，达成居间交易。京十五条中对于非京籍人士购房作出了明确的限制和规定，滕某不符合购房标准，中介机构做出的虚假承诺使得滕某受骗，故中介机构应当承担其虚假承诺的后果，赔偿滕某的损失。
4、未审查“满五唯一”，中介公司有重大过失
案例：2013年5月6日，某经纪公司与章某签订居间合同。同日，在经纪公司的居间下，章某与石某签订房屋买卖合同及补充协议，约定买卖的房屋应满足“满五唯一”的条件，某经纪公司未在该补充协议上签字盖章。之后，某经纪公司认为其居间服务已经完成，以章某未给付中介费为由将章某诉至法院。章某则辩称某经纪公司提供的房源并非“满五唯一”，某经纪公司对此未尽审查义务，提供房屋信息有误，不同意给付中介费。
法院认为，某经纪公司有重大过失，其对房屋是否“满五唯一”未尽到审查核实义务。最终判决驳回了某经纪公司的诉讼请求。
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房屋中介机构在买房人和卖房人之间应当具有三层法律关系：中介机构分别与买房人、卖房人成立的居间法律关系以及买房人与卖房人之间成立的房屋买卖法律关系。本案中，表面上看，章某与石某的房屋买卖合同的签订标志着某经纪公司居间义务完成，但事实上，由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“满五唯一”房型，致使章某在被欺骗的情况下与石某签订合同，并不符合章某的真实意思表示，房屋买卖合同效力本身具有瑕疵。根据合同法第427条规定，未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。本案中，由于中介机构提供的居间服务具有重大过失，不能履行合同规定的义务，故合同未成立，章某可不支付费用。
5、中介“一房二卖”，损害购房人权益
案例：李某在某经纪公司的居间服务下，与售房人签订房屋买卖合同并给付了定金。在办理相关手续时，某经纪公司告知李某房管局要求审查相关资质。因搜集相关资料，李某未按约定的付款时间交纳购房款。在李某提出欲与售房人协商时，某经纪公司承诺由经纪公司负责协调，并要求李某不要与售房人直接联系。在李某办好相关手续，交纳了中介费、手续费后，售房人要求涨价，拒绝按原价履行买卖合同。在双方争执期间，某经纪公司又促成售房人将涉诉房屋卖给其他人并已过户。
最终，法院判决某经纪公司返还李某中介费及代办过户费并赔偿相应损失。
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根据我国物权法规定，禁止一房二卖，所有权只能归属一方。结合合同法第四百二十五条、第四百二十七条的规定，在房屋买卖交易过程中，作为居间方的中介公司必须履行忠实义务，必须符合诚实信用原则，否则造成房屋买卖合同效力瑕疵不能履行的，不能获得报酬，并承担损害赔偿责任。因此，本案中，中介公司一房二卖追逐利益最大化的行为，本质上仍然是违背了如实报告义务、忠实勤勉义务，且其故意阻断买卖双方联系的行为本身也存在恶意，具有主观过错。
