房产交易常见纠纷
哪些行为会造成房产商对置业者侵权?如何规避房产纠纷的发生?群众在购房过程中应注意哪些关键问题?
买断商铺40年竹篮打水一场空
2014年6月,王权购买了新疆某房产公司开发的农贸市场40年摊位使用权,但此后始终未予交付。王权于2015年7月诉至法院。经查,该摊位所在的楼宇尚未完成工程竣工验收,亦未通过消防验收。
法院审理后认为,王权与开发商的合同存多处违法交易行为,双方签订的合同无效,由房产公司退还王权买断款并赔偿其差旅费损失。
以案释法
出租未验收房屋合同无效
按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收。”刘文欣告诉记者,因摊位所涉农贸市场所在的商住楼未完成工程竣工验收,亦未通过消防验收,所以双方签订的租赁性质的摊位买断”合同违反了法律的强制性规定,属无效合同。
刘文欣表示,消费者应对所有权和使用权进行区分。房产类别的使用权买断”应定性为房屋租赁合同,而法律明文规定房屋租赁合同的租赁期限最长不得超过20年,否则超过部分无效,也就是说约定出卖摊位40年使用权的合同本身便存在重大瑕疵。
买来商铺却迟迟等不到产权证
2009年,郝悦与新疆某房产公司签订商品房预售合同,购买了一套商铺,合同约定交房后一年内办理产权证。但房产公司交房后,一直未能为郝悦办理商铺产权证。
法院审理后,判决解除郝悦与房产公司的商品房预售合同,退还郝悦购房款,并赔偿相应损失,同时解除郝悦与银行签订的个人住房借款合同,由房产公司归还剩余贷款本金及利息。
以案释法
未按合同期限办证可解约
刘文欣表示,根据相关法律规定,办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
此外,根据司法解释的规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,导致商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。为了减少不必要的诉累,法院将商品房预售合同和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理,判令由房产公司直接向银行返还剩余贷款本金及利息。
借名买房不一定得到房屋
2013年，韩女士借用其姑姑的名义买房，并签订书面协议:韩女士出资，以姑姑的名义购买普通商品房，待韩女士或其子女具有北京户口后，姑姑将房屋过户。之后，韩女士以姑姑的名义签订买卖合同、办理贷款并支付首付款。2014年，姑姑去世，姑父不承认韩女士与姑姑之间的协议，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士提出反诉，要求确认房屋归其所有。韩女士的诉讼请求最终未获支持。
以案释法
保留证据证明房屋归属
韩女士与其姑姑的借名购房合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在履约过程中，姑姑去世，其姑父应承继合同义务。因韩女士对该房屋仅享有债权请求权，故她要求确认房屋所有权归其所有的请求未获支持。韩女士可要求姑父协助过户，该诉求另行解决。
借名购房，房屋登记在出名人名下，借名人仅对出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应起诉要求确认房屋所有权归自己，而应要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍要求确认房屋所有权归其所有，法院将驳回其诉求;出名人以自己为所有权人要求借名人返还房屋时，借名人可以双方存在借名购房合同为抗辩，或提出反诉，要求办理房屋过户登记手续。若经法院释明，借名人不反诉，法院仅就其抗辩是否成立进行审理。此时，若借名人能提出充分的证据证明借名购房关系，且借名行为合法有效，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉求。
按揭购房也难防一房两卖
2000年12月10日,乌鲁木齐市民杨先生按揭贷款购买了一套房产。合同签订后,杨先生与银行签订了借款合同。然而,当银行提供借款后,房产公司却迟迟不向杨先生交房,更令他感到意外的是,他按揭的房子里居然已经住人,原来,房产公司将房子同时卖给两个人。2001年6月,杨先生与房产公司协商解除合同,并办理了相关手续。
本以为买房风波到此结束。然而,今年杨先生打算按揭买房,却被银行退贷,理由是,他有未按期向银行还贷”的不良信用记录。杨先生这才想起十多年前的购房风波。在多方查证后,杨先生得知,房产公司违反与他的约定,一直未向银行偿还贷款。最终,银行撤销了相关的不良记录。
以案释法
合同应注明产权瑕疵违约责任
针对此案,刘文欣表示,在购房过程中,由于信息不对称、缺乏对房产全部信息的了解,很少有人会想到房子还有被查封、一房二卖的可能。在购买房屋前,购房者应尽可能了解被卖房屋的产权情况；其次,在签订房屋买卖合同时必须与卖房者约定,所买房屋无任何其他权利上的瑕疵,同时签订相关的保证条款和违约条款。条件允许的话,还可要求中介以第三方加入合同中,约定如果出现产权瑕疵或其他导致产权无法过户的情况,中介应承担连带责任等类似条款。
