关于房屋买卖的优先购买权问题
案情介绍：
贾癸于2011年7月将自己的一栋两层半的楼房租给周海力使用，每月租金12000元。同年9月，因做生意急需要钱，贾癸向亲戚郭志东借款150万元。2013年12月，因生意两年连续亏损无钱周转，且无法还郭志东的借款，贾癸遂决定将租给周海力的楼房卖给郭志东。由于郭志东借给自己15万元未要利息，平时也经常帮助自己，因此贾癸决定将房屋以较优惠的价格140万元卖给郭志东，双方到房管部门办理了房屋过户手续。之后，贾癸找到周海力，要求周海力腾出所租房屋。周海力不同意，认为自己有优先购买权，并表示愿意以同样的价格购买该房屋。双方为此发生争执。贾癸诉至法院，要求周海力腾出房屋。
本案的焦点是如何确定房屋买卖中的优先购买权。对此，有两种不同意见：
有人认为，贾癸在将房屋转让给郭志东时，应当首先征求周海力的意见，看其是否愿意购买。由于贾癸未通知周海力，其转让房屋的行为已侵害周海力的优先购买权。因此，贾癸和郭志东之间的房屋买卖关系是无效的。另外，按照“买卖不破租赁”的规则，房屋所有权转移不应当影响租赁关系。即使郭志东取得房屋所有权，也无权要求周海力搬出房屋。
还有人认为，贾癸和郭志东到房管部门办理了房屋过户手续后，郭志东即取得房屋所有权。郭志东作为房屋的合法所有人，有权要求周海力腾出房屋。
房产律师评析：
我国《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权的行使需具备行使特定条件，即出租人转让其承租房屋时，承租人才能实际行使。本案中，贾癸在房屋租赁期间准备转让房屋，承租人周海力可以行使优先购买权。另外，根据以上法律规定，贾癸在转让房屋时，应提前3个月通知周海力。如果超过3个月，周海力未提出购买，则其优先购买权终止。因此，贾癸在卖房3个月前未通知周海力，侵犯了周海力的优先购买权，周海力可据此请求法院确认贾癸与郭志东之间的买卖合同无效。一旦确认买卖合同无效，尽管双方已经办理房屋产权登记手续，则因为登记的基础和前提条件不复存在，因此应当撤销登记。
贾癸将房屋转让给郭志东，侵犯了周海力的优先购买权，但是，周海力要想行使优先购买权，还必须与其他买受人处于“同等条件下”。同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人以一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。在本案中，贾癸之所以以140万元价格卖给了郭志东，主要是考虑了两个因素：一是郭志东在日常生活中经常帮助自己，二是在其做生意急需要钱的时候，郭志东借给自己钱而未要求利息。正是因为考虑到这两个因素，贾癸才以较优惠的价格将房屋卖给了郭志东。周海力虽也提出以140万元价格购买该房屋，但其并非与郭志东处于同等条件之下。原因在于周海力并非如郭志东一样帮助过贾癸，贾癸怎能以140万元价格将房屋转让给周海力呢？郭志东借钱150万元给贾癸所未要的利息是可以用金钱计算的，而在平时对贾癸的帮助则无法用金钱计算。在本案中不能用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用市价计算法来确定同等条件。也就是房屋按照市价确定其价格，该市价可以视为贾癸已付出的价格，如果周海力愿意出市价即可视为同等条件，此时，贾癸应将房屋卖给周海力。而如果周海力不同意以市价购买该房屋，则不能行使优先购买权。在此情况下，应当维持贾癸与郭志东之间的买卖合同效力。
