房产律师解析二手房买卖中房屋面积差异的处理
二手房买卖合同未约定单价，或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价，且根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖一般双方都亲自到实地看房，买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解，故对一方当事人事后要求补交面积差价款的，一般不予支持，但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。
【相关法律风险提示】
【1】陷阱条款：“该房地产建筑面积91.5平方米，以房产证为准。”对买受人而言，通常会认为该房的建筑面积系出于房产证，且明确“以房产证为准”，不会存在任何风险。司法实务中，可能会认为，该条暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对，已对房产证原件做了审核，故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时，购买人出于明知的主观状态可能会得到认定，甚至后果自负。故，不管房产证是在出卖方、中介，还是银行、房管所，都要眼见为实，而且不仅要看，还要验明真伪。即使真实，还是要就房屋实际面积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍，做必要的调查、核实。
【2】持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致，除了测量误差外，还存在过户时共有面积剔除的可能。实践中，受让人实地对权证面积进行测量，但对四址地界表述“以上两证权属界定为准”可能存在的风险未引起重视，导致法院最终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露，判决风险由买受人承担。
【3】二手房买卖协议约定总价成交，或虽有面积约定，但未约定单位平方米价格情况下，嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符，诉请补面积差价的，一般不会得到支持。
【4】二手房买卖前后，因采用的计算房屋面积标准不同，公摊面积的分摊方式计算方式不一样，造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差，因房屋实际面积并未发生实质性的变化，当事人一方诉请补差价的，不予支持。
【5】二手房交易前，买卖双方实际上关注单价与总价，限于精力和测量条件，对计算基础的房屋面积的真实性往往关注不够，一旦出现实际面积、产权面积前后相差，容易产生纷争。对买方而言，对房屋面积真实性的了解，应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载，也不仅限于房产证上登记面积，而是有必要在现场勘查时做一简单测量；对卖方而言，可以明确约定现有房屋面积的依据，不因将来产权证或实测面积的前后差异，而影响案涉房屋整体价格的确定。
