不定期承租人优先购买权受侵害时，损失确定原则
不定期租赁合同承租人优先购买权受侵害的，其损失以成交价与市场价之间差价损失、租赁期限长短等综合确定。
标签：房屋租赁｜优先购买权｜不定期租赁｜差价损失
案情简介：2014年，韩某以承租韩某房屋被韩某于2009年转让给宿某，侵犯其优先购买权为由，诉请赔偿差价损失24万余元。
法院认为：①《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，承租人优先购买权并未排除不定期租赁情形，故韩某作为涉案房屋承租人，虽系不定期租赁，在租赁合同解除前，仍享有对涉案房屋的优先购买权。韩某一直居住涉案房屋至今，李某并未提交证据证实其在出卖房屋之前向韩某发出过解除租赁合同通知，故双方不定期租赁关系一直存在至李某将涉案房屋出卖给宿某，此后的不定期租赁出租人系宿某。李某在不定期租赁合同仍履行时出卖房屋，未通知承租人韩某，损害了韩某优先购买权，应适当赔偿韩某相应损失。②承租人优先购买权是隶属于租赁权的从权利，为了平衡出租人与承租人之间的利益，确定本案赔偿责任应考虑以下因素：不定期租赁可随时解除，具有不稳定性，故本案赔偿责任应远小于定期租赁情况下的赔偿责任；李某损害韩某优先购买权后果是使韩某丧失同等条件下优先购买涉案房屋机会，但这种机会丧失并不一定转化为经济损失。假设李某出卖涉案房屋时通知韩某，韩某可能在同等条件下购买，也可能不购买。如其购买，则能得到因房屋升值所带来利益；如不购买，则不能得到因房屋升值所带来利益，故韩某所丧失这种优先购买机会并不必然给其带来房屋差价损失。另外，还存在着因韩某与涉案房屋其他购买人竞价导致的房屋实际出售价格提高等不确定因素。综合上述两点考虑，韩某经济损失应以涉案房屋实际交易之日与韩某知道或应当知道交易信息之日差价损失为基础计算，结合本案不定期租赁特殊情况和机会利益特殊性，酌定李某赔偿韩某涉案房屋差价损失20%，判决李某赔偿韩某4.8万余元。
实务要点：不定期租赁合同承租人优先购买权受侵害的，其损失以成交价与市场价之间差价损失、租赁期限长短等综合确定。
案例索引：山东济南中院（2016）鲁01民终4094号“李某与韩某等房屋租赁合同纠纷案”，见《李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案——不定期房屋租赁合同承租人优先购买权的认定》（曹强），载《人民法院案例选》（201806/124:97）。
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