购房合同有效，但无权处分未经追认，仍无权占有
未经其他共有权人同意而处分房屋，合同虽经生效判决确认有效，但处分行为未经追认的，买受人构成无权占有。
标签：房屋买卖｜无权处分｜继承房｜无权占有
案情简介：2007年，郭某父母死亡。2010年，郭某父名下承租公房因拆迁，郭某与郭某姐与开发公司签订回迁安置协议。2012年，郭某姐将约定归郭某所有的安置房通过中介售予赵某并收取房款，该合同后被法院生效判决确认有效。2015年，生效判决确认诉争安置房归郭某所有，郭某据此办理了过户手续。因赵某拒绝腾房致诉。
法院认为：①依《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故权利人行使返还原物请求权前提之一即占有人为无权占有。根据查明事实，案涉房屋拆迁时包括公房及自建房。公房原承租人死亡后，就该公房并未重新签订租赁协议以确定新的承租人，且当时该房屋空置，亦无其他人作为实际承租人履行承租上述公房的权利义务，故可认定该公房并未产生新的承租人。诉争房屋系前述公房被拆迁后转化的拆迁利益，在原公房承租人死亡后，上述安置房权利应由其法定继承人依法享有。依继承人对诉争房屋分割协议，郭某姐作为拆迁利益共有人依据回迁安置协议对诉争房屋享有占有权源。②赵某签订份房屋买卖合同之时，郭某姐对该房屋相关利益享有的是共有人权利，其签订房屋买卖合同应经其他共同共有人同意，否则构成无权处分，虽该合同已经生效判决认定为有效，但无权处分行为效力待定，即郭某姐尚不具备转移占有的处分权，其转移占有于赵某行为效力待定。在郭某取得房屋所有权证并经法院生效判决确认其所有权后，郭某姐无权处分行为并未事后取得处分权亦未经其他共有人追认，赵某从郭某姐处继受取得对该房屋占有，不具备占有权源，其占有系无权占有。判决赵某将案涉房屋腾退并交付郭某，腾退房屋时不得损坏房屋及附属设施。
实务要点：房屋共有权人未经其他共有权人同意处分房屋，合同虽经生效判决确认有效，但无权处分行为未经追认的，买受人构成无权占有。
案例索引：北京一中院（2017）京01民终8935号“郭某与赵某物权纠纷案”，见《郭双海诉赵秦昌物权保护纠纷案——返还原物请求权的构成要件及其认定》（赵蕾），载《人民法院案例选》（201805/123:116）。
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