经适房未满五年上市交易被判房屋买卖合同无效
案情:
2009年初,市民黄先生通过一家中介公司以低于市场价的价格向拆迁户胡先生购买了未满五年的经济适用房。虽然黄先生对于不满五年的经济适用房不能过户十分担心,但因中介公司解释这些经济适用房虽然暂时不能办理过户手续,但买卖双方完全可以先签买卖合同,再到公证处去办理转让公证,公证的法律效力和房产证是一样的,五年期满再去办过户,他们中介公司都是这么解决的。于是黄先生在中介公司的帮忙下与胡先生签订了房屋买卖合同,合同标的的房屋位于丰台区,面积80平米,价格65万,这比市场价便宜了近三分之一。签合同时,黄先生付了拆迁户胡先生2万元定金,双方约定余款在办理转让公证后一次性付清。黄先生还付了上述中介公司12000元中介费。不料当黄先生按照中介所说到公证部门准备办理手续时,被告知经济适用房在五年内不可以办理转让公证。黄先生找到拆迁户胡先生和中介公司商量,胡先生不同意返还定金,说协议里约定满五年之后去过户;中介公司要黄先生不要担心,并说很多人都是这样买卖房屋的。黄先生虽然心里不踏实,也没有别的办法,只寄希望于五年之后能顺利过户。可是一年以后,北京房价几乎翻了一倍,拆迁户胡先生突然向法院起诉,主张与黄先生的房屋买卖合同无效,愿意将2万元定金还给黄先生。法院经审理后认为,原被告双方的买卖合同违反了国家规定,属无效。原告基于该合同取得的两万元定金应返还被告。黄先生表示,他将在另外的案件中向中介追索12000元中介费,以及向拆迁户胡先生提起诉讼,索赔房价上涨所带来的损失。
律师分析:
绝大多数的经济适用房买卖人民法院都会认定房屋买卖合同无效,但并不是所有的经济适用房买卖,法院都一律认定无效,有些法官在审理案件中从维护房产市场交易的角度,也会认定经济适用房买卖合同有效。
由于经济适用房买卖合同被判决无效后,买方要将所购的经济适用房返还给卖方。即便买方向卖方主张房屋升值部分的差价款,由于房屋的性质属于经济适用房,房屋也只能按经济适用房价格进行作价评估,买方最终也只能按经济适用房的差价款获得赔偿。因此买房人的利益在合同被认定无效后,很难得到有效保护。
因此购买未满五年的经济适用房买卖的风险非常大,在房价上涨的情况下,房主极有可能主张合同违反强制性法律规定无效,不再出售房屋。买方将面临房价上涨的困境,处境十分被动。