叔叔卖房后反悔 侄子起诉获支持
作者：柳适思
近日，北京一中院审理了一起因叔侄间房屋买卖引发的纠纷，作为出卖人的叔叔在合同履行期限届满时反悔，不愿继续履行合同，侄子无奈提起诉讼，要求叔叔婶婶协助办理房屋过户手续。
2008年12月，李先生与自己的三叔李某在家人的见证下签订《房屋转让协议》，以22.4万元的价格购买李某拆迁取得的一套位于昌平区的房屋，并约定在李某拿到房屋产权证五年后的第一个月内办理房屋过户手续。随后，李先生支付了全部购房款，李某亦将房屋交付李先生居住使用。诉争房屋于2009年9月取得产权证。临近过户的履行期，李某却突然表示不同意出售房屋了，拒绝协助办理房屋过户，还将房屋产权变更登记为其与妻子陈某按份共有。李先生向其叔叔多次要房无果，终于2014年3月将李某诉至法院，要求李某协助其办理过户，并赔偿自己的损失36000元。
李某在一审抗辩称，诉争房屋是其拆迁取得的，拆迁补偿协议写明的实际居住人口除了李某本人，还有其妻子陈某和女儿，所以诉争房屋属于三人的家庭财产，其出售房屋一事未告知妻女，损害了其妻女的利益，房屋买卖合同应为无效。
一审法院判决认为，诉争房屋系拆迁取得，被拆迁房屋为李某与陈某的夫妻共同财产，故诉争房屋亦属李某与陈某的夫妻共同财产。拆迁时李某与陈某之女尚未成年，且其对被拆迁房屋及宅基地均不享有权利，故对拆迁取得的诉争房屋亦无权利份额。关于陈某是否知晓房屋买卖一节，李先生申请其四叔和二伯出庭作证，证明签订合同及支付房款时陈某均在场，又结合李某将房屋交付李先生居住使用的事实，一审认定陈某对房屋买卖一事知情且同意，双方房屋买卖合同合法有效。李某与陈某变更诉争房屋产权登记状态的行为系恶意。2014年10月，法院作出一审判决，李某与陈某共同协助李先生办理房屋过户手续。
李某与陈某不服一审判决，向北京一中院提起上诉。北京一中院经审理认为，根据现有证据，足以证明签订房屋买卖合同时，陈某知情且同意；双方之女并非拆迁补偿协议的被拆迁人，只是实际居住人口，并不享有对诉争房屋的财产份额；李某与陈某变更房屋登记状态的行为，有违诚实信用，存在恶意，故判决驳回上诉，维持原判。
法官说法：通过拆迁安置补偿取得的房屋，如无特殊情况，可视为被拆迁房屋财产形式的转化，其所有权仍归被拆迁房屋的原所有权人享有。被拆迁房屋的共同居住人即使在拆迁安置补偿协议中被列为被安置人口，也不能因此构成对拆迁后所得房屋的共有权。本案中，被拆迁的房屋原系李某与陈某二人的夫妻共同财产，故拆迁后所得的本案诉争房屋仍然属于双方的夫妻共同财产，双方之女不能因实际居住而获得对诉争房屋的共有权。
司法实践中，卖方以房屋共有权人不知情为由否认房屋买卖合同的效力并拒绝履行合同，是房屋买卖合同纠纷中的一种常见类型。虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确了以无权处分为由否认买卖合同的效力不能得到支持，但卖方对房屋的处分是否得到了共有权人的同意仍然关系到合同是否能够实际履行，而对共有权人是否知情且同意，需要法院综合审查双方当事人提供的证据予以认定。本案中，虽然陈某声称其作为共有权人不知晓李某将诉争房屋出售予李先生的事实，但李先生的四叔与二伯出庭作证，证明合同签订及房款交付时陈某均在场且同意。虽然证人与李先生具有亲属关系，但其二人与李某亦系兄弟，故该证人证言的证明力较高。再结合李某曾将房屋交付李先生使用的事实，可证明陈某对房屋买卖一事是知情的，且从未提出过异议，故法院判决支持了李先生继续履行合同的诉讼请求。
