父亲出卖与未成年儿子共有的房屋，合同效力如何认定？
作者：乐平市人民法院 彭梦琳
【案情】
王某与妻子于2008年离婚，离婚协议规定，王某对儿子小王（1998年出生）享有监护权，夫妻关系存续期间所购房屋一套归王某和儿子小王共有，并进行了房屋过户登记，王某和儿子小王成为房屋所有权证上的共同所有人。2009年5月，王某因欠他人债务，将该房屋出卖给张某，并与张某签订了房屋买卖合同。
【分歧】
对于本案的房屋买卖合同的效力如何认定存在两种不同意见：
第一种意见：该房屋买卖合同有效。房屋为王某和小王共有，虽然小王系未成年人，没有完全的意思表示能力，但王某作为儿子小王的法定代理人，可以代表小王作出出卖房屋的意思表示，该合同合法有效。
第二种意见：该房屋买卖合同无效。房屋系王某和小王共有，王某只有权利就其自己所有的份额进行处分，王某无权代表小王对小王所享有的房屋份额进行处分。小王作为未成年人，其监护人对其财产的处分应以维护未成年人利益为原则。
【评析】
笔者同意第二种意见，理由如下：
第一、《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定： 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，王某作为小王的监护人，应尽职履行监护职责，保护小王的财产权益。王某出卖房屋的目的是为了套现还债，而不是为了被监护人小王的利益，因而王某不得处理小王的房屋份额。王某出卖房屋的行为系无权处分行为。
第二、王某与小王共有该房屋的所有权，由于王某系小王的父亲，基于家庭关系产生的共有关系应认定为共同共有。在共同共有关系中，共有人对共同共有的房屋享有平等的处分权利。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定： 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。可见，如王某需处分该房屋，必须经过另一共同共有人（即小王）的同意。小王系未成年人，属于限制行为能力人，无法作出出卖房屋的意思表示。而王某作为小王的监护人，不能为了还债的目的代表小王作出处分房屋的行为。故，从共同共有关系角度来看，王某也无权对该房屋进行处分。
第三、虽然从理论上说，王某有权利就其自己所有的份额进行处分，但王某在处分其房屋份额之前，必须就共有的房屋进行分割。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，共有人之间没有约定，王某和小王的监护和抚养关系没有变更或解除，共有的基础没有丧失。卖房还债会使小王失去安稳居所，不利于未成年人的成长，这也不属于需要分割的重大理由，本案中亦不存在其它需要分割的重大理由。因此，王某无权请求分割该房屋。
第四、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。前面所述的《民法通则》即属于法律范畴，其第十八条第一款的规定亦属强制性规定，因此，可认定侵害未成年人利益的财产处分行为违法，该房屋买卖合同无效。
综上所述，本案王某无权分割及处分该房屋，其出卖房屋的行为侵害了未成年人的利益，王某与张某签订的房屋买卖合同应认定为无效。
