案外人借名买房，能否强制执行？
借名买房顾名思义就是借他人的名义买房，借名人实际出资，但房屋登记在出借人名下。例如，甲借乙的名义买房，房屋登记在乙的名下，但甲实际支付购房款并占有居住。乙因欠债被法院强制执行，申请人请求执行乙名下的该套房屋，案外人甲能否以自己是实际权利人为由排除对该房屋的强制执行？
首先，需要审查的是借名买房合同是否有效。如果案外人甲是基于逃避债务、规避税收、违规购买政策性保障住房等违法原因借名买房，存在损害国家利益或社会公共利益的情形，借名买房行为会被认定为无效，此时，案外人甲不能排除强制执行。其次，如果合同认定有效，那么需要审查案外人甲是否是真实权利人。法院会综合考虑购房款的支付、占用使用期间物业水电费的缴纳等因素，来确定案外人是否享有实际权利。最后，法院需要衡量案外人对案涉房屋享有的权益能否对抗申请执行人的执行债权。对此，有的法院认为案外人享有物权，能够排除强制执行。而大部分法院则认为借名买房协议仅具有债权性质，借名人并不能直接成为案涉房屋所有权人，因自身原因不办理登记，不享有排除执行合法权益。至于案外人与被执行人之间的纠纷，可以通过另诉方式要求返还购房款，赔偿损失。
