文源海安市人民法院
不动产处置是执行程序中的关键环节，是兑现申请执行人胜诉权益的重要手段，但同时也会对被执行人的财产权益产生重大影响。那我们在执行过程中，什么时候可以启动司法处置程序？处置不动产又会遇到哪些问题呢？
1、多轮查封的财产谁具有处置权？
《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定：执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产。因此一般情况下只有对不动产进行首封的法院及案件才享有该不动产的处置权，才能发起对不动产的执行处置程序。
2、非首封案件如何实现自身权益？
若案件虽然不是首封但根据法律规定享有对查封不动产的优先权，如抵押权，则可以申请案件执行法院向首封法院发送《商请移送执行函》，商请移送案涉不动产的处置权。得到首封法院回函同意移送处置权后，也可以启动对不动产的处置程序。
3、不动产的共有人如何维护自身权益？
共有人接到通知后，与被执行人等共有人可以协议分割共有财产，若债权人认可分割协议，则法院认定该分割协议有效，不可以执行共有人对不动产享有的份额。共有人对房屋共有份额产生争议，无法达成共有房屋分割协议的，共有人可以提起析产诉讼，申请执行人也可以代位提起析产诉讼。
4、如何对共有不动产进行处置？
一般来说，由于房屋不存在物理分割，其使用目的及范围均不可分，属于“难以分割或者因分割会减损价值”的共有物，如果仅拍卖被执行人享有的房屋份额，有可能减损共有物的变现价值。因此，若房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，从最大限度实现财产价值的角度出发，法院应对不可分割的房屋进行整体拍卖。
5、满足什么条件才可以执行唯一住房？
（1）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；
（2）被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；
（3）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房；
（4）被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房；
（5）“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋。
6、如何区分唯一住房和生活必需住房？
若被执行人名下唯一房产明显超出日常生活必需，如房屋面积明显过大或房屋价值明显过高等，可以参照最低标准保障被执行人及其所扶养家属的基本权益后，可以处置唯一房产。这就是我们俗称的“以大换小”、“由奢入俭”。
7、如何确定拍卖价格？
根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》规定：人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。确定处置参考价的方式包括当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等。当事人可以对确定的评估价格提出书面异议。
8、申请执行人竞拍成功后，主张以享有的债权抵冲拍卖款，是否可以支持？
申请执行人参与被执行人财产拍卖的，原则上可以主张以债权抵付应付的拍卖尾款。但为妥善保护各方当事人的合法权益，抵付前，执行法院应查明被拍卖财产上是否存在其他在先权益。被执行人为公民或者其他组织的，执行法院应查明是否有其他债权人申请参与分配。在保障其他在先权利人权益的实现后，方可允许申请执行人以其债权冲抵拍卖款。
9、在国有建设用地上建造的无证房屋，如何处置？
具备初始登记条件的，法院处置后可依法向房屋登记机构发出协助执行通知书。暂时不具备初始登记条件的，发出协助执行通知书时载明待完善手续具备相关条件后，由房屋登记机构登记。不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备登记条件的现状，按房屋权利现状取得房屋，后续产权登记事项由买受人自行负责。
