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案情简介
2015年1月7日，杨华东与海源公司签订《商品房买卖合同》，购入两套商品房，划用途为商业营业用房，2015年2月12日，海源公司向杨华东出具两张收款收据。2015年2月12日，杨华东就上述房屋在房地产管理局办理了预告登记，取得房屋预告登记证。
2017年2月10日，法院支持中铁公司作为工程建设方对海源公司关于建设工程施工合同的相关诉请，并在民事判决生效后，经中铁公司申请，对包括涉案房屋在内的不动产及动产作出强制执行，查封了含涉案房屋在内的相关不动产。杨华东对此提出异议，后致诉讼。
法院观点
围绕本案争议焦点，关于杨华东对案涉房屋办理了预告登记是否可以排除强制执行法院作出阐明。
法院认为预告登记的性质，不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，是指在确定的财产登记还不具备时，为了保全将来财产变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记本身仍是一种债权的保全手段。而在房屋上依法成立的建设工程价款优先受偿的权利，无须占有或登记,亦不以其成立在先为要件，法律已经明确赋予了承包人就其承建的工程享有建设工程价款优先受偿的权利，从一定意义上讲就是一种公示，在性质上属于一种法定优先权，其在顺位效力上甚至优先于一般的担保物权。因此，建设工程价款优先权显然优先于预告登记权利，不应被预告登记排除其权利的实现。
法律评述
本案中，杨华东所购置的房屋是商业营业用房用房，故不适用《执行异议和复议规定》第29条的规定，即便适用第28条规定，亦不能得出可以排除强制执行的结论。此处即需将债权人的建设工程价款优先受偿权与杨华东所享权利进行权利位阶的对比，杨华东所享有的商品房权利稍特殊在于已经进行了预告登记且不能及时过户亦非购房人之责任，对此法院进行了较为深刻分析，盖而言之，预告登记亦为债权的保全手段，而建设工程价款优先受偿权是经法定的强于担保物权、抵押权等的一种权利，故理应强于虽经预告登记的一般债权。法律依据在于《执行异议和复议规定》第27条、第30条规定，以及法释〔2002〕16号文的相关规定（已失效，相关条款被重新规定在法释〔2023〕1号文中）。
简而言之，如非商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，将难以得到法院支持。
相关法律规定
最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复
一 、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二 、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三 、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
