人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决不能当然排除强制执行
问：
人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决能否排除强制执行？
答：
一、实践中有两种不同的观点。
第一种观点认为，人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决不能当然排除强制执行。理由有如下几点。
第一，人民法院基于房屋买卖合同作出的生效判决确认的物之给付请求权本质上属于债权。我国不动产物权变动采登记生效主义，民法典第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据该规定不动产物权自登记之日起发生物权变动的效力。人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决，虽判令开发商向案外人交付房屋，但在出卖人将房屋过户给案外人之前，案涉房屋仍归出卖人所有。案外人依据该生效判决享有的物之给付请求权仍是债权；基于债权平等性原则该债权不具有优先于其他金钱债权的效力。
第二，人民法院基于买卖合同作出的物之给付判决不是房屋所有权的确权判决。虽然民法典第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”但人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付判决只是要求出卖人履行交付义务的给付判决，并非房屋所有权变动的确认判决，不能直接产生物权变动的法律效力。
第三，如果案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的商品房买受人法定优先保护条件，就不能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定了金钱债权执行中房屋买受人债权请求权的法定优先保护条件。案外人对于人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决所享有的权利本质上仍属于债权；而该债权需要获得优先保护，就需要满足上述第二十八条或者第二十九条规定的法定优先保护条件，即同时满足第二十八所规定的四项法定条件或者第二十九条规定的三项法定条件，否则，将不能排除强制执行。
第二种观点认为，人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决已经确认出卖人要向案外人交付房屋。根据该生效判决，案外人可以取得房屋所有权。根据物权优先债权的基本法理，案外人对房屋享有的所有权足以排除强制执行。
二、 最高人民法院民一庭意见：
人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决不是房屋买受人享有房屋所有权的确权判决，不直接产生所有权转移之法律效果，房屋买受人并不直接获得房屋所有权，故该生效判决不能当然排除对案涉房屋的强制执行。审查房屋买受人能否依据物之给付生效判决请求排除强制执行，仍应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的房屋买受人的法定优先保护条件作出认定:如不符合上述条件，则不能排除强制执行。
本文摘自《民事审判指导与参考》总第91辑，作者：谢勇 郭培培
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
