租赁合同是生活中最常见的合同之一，但租赁合同中租赁期限最长可以约定多少年呢？超过法律规定最长租赁期限的租赁合同效力如何认定？
案情简介
2000年，原告与被告张某签订《租赁合同书》，将原告的7.42亩土地租赁给被告张某使用，租期50年，被告于每年10月1日前支付租金。合同签订后张某在案涉土地上建设有房屋及附属设施，经营汽车维修业务。
2023年3月，原告与被告协商解除租赁合同，因被告要求原告给予高额补偿未达成协议。原告遂向法院起诉要求依法解除合同。
法院审理
原告是否有权解除案涉土地租赁合同？
该土地租赁合同约定租赁期限为50年，违反了法律规定，且系强制性效力性规定，超过部分无效。双方签订合同时间为2000年，因此，该合同约定的租赁期限至2020年已到期。此后双方均未主张解除案涉租赁合同，视为双方均同意继续履行合同，但双方未再签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方均有权随时主张解除合同。现原告主张解除合同，于法有据，法院应予支持。
根据案涉《租赁合同书》第七条约定，原告应按照造价对被告的地面附着物及建筑物进行赔偿。经法院依法委托，鉴定机构评估被告的建筑物及附属物市场价值为136万元，应由原告支付被告136万元。
法院判决：一、解除原告与被告张某之间的土地租赁合同；二、由被告张某将案涉土地腾空并将其使用权交付原告；三、由原告支付被告张某地上建筑物、附着物等价款136万元。
法官说法
首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。
其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定，但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。
最后，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同但新的定期租赁仍须受20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期20年，这样的约定因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制而无效。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”
第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”
第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
作者：苑深圳 来源：菏泽中院、巨野法院
