城镇居民购买农村房屋，合同效力及损失如何认定？合同无效认定后，买受人的损失如何计算及过错如何划分。一种观点认为，买受人的损失仅限于购房款及相应的利息损失，房屋装修成本不应计算在内，过错的认定应根据合同签订之时的主观状态加以判断。另一种观点认为，买受人的损失应包括房屋装修成本，该损失系买受人信赖合同有效而支出的费用，且装修增加了案涉房屋的价值，考虑到出卖人系为了追求经济利益而违背诚实守信原则，故出卖人对损失应承担绝大部分责任。

村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民,该房屋买卖合同是否有效《民法典》生效前,依据原《合同法》第一百三十二条的规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。《民法典》生效后,第五百九十七条规定,因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给他人的,必然涉及宅基地转让。

向村集体以外人员出售宅基地房屋，合同无效在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该买卖合同无效。如允许将农村房屋转让给本集体经济组织之外的个人，则会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经组织的集体土地所有权构成影响，同时也会导致转让一方将无法再申请宅基地，最终会失去居住保障。从这点来看，在非试点地区将宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的个人，实质上是损害了社会公共利益，转让协议应无效。遂判决此《房地产转让协议》无效，缪某某一家返还购房款255000元，张某返还该房屋、附属用房及家具。判决后，双方均表示服判。

在当前，土地承包经营权、宅基地使用权仍负有农民基本生存生活保障的主要功能。集体经济组织的成员虽只享有宅基地的使用权，但这种使用权也是农民的一项重要财产，具有福利和社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。本案中，因为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，张某非本集体经济组织成员无权取得宅基地。

从本案看农村土地承包经营权转让关系的认定《二轮土地转包合同》系钟某农村承包经营户将涉案土地转包给张甲农村承包经营户，对涉案土地仍享有土地承包经营权，双方的法律关系为土地承包经营权转包合同关系，该合同对双方有约束力。

向村集体以外人员出售宅基地房屋，合同有效吗基于“房地一体”原则，转让农村房屋必然涉及宅基地使用权的转让。我国土地管理法规定，宅基地属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。据此，宅基地使用权是与本集体经济组织的成员权密不可分，具有福利性质和保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护农村稳定。

如何合法流转农村承包地随着经济社会的发展，我国农村土地流转现象越来越多，土地如何流转才合法，如何流转才能保障自己的权益，《中华人民共和国农村土地承包法》专门作出了规定。2021年1月26日，农业农村部令第1号：《农村土地经营权流转管理办法》，自2021年3月1日起施行，这是农村土地流转的一部重要规章。本文拟就农村经营权流转相关问题作一梳理。

法官谈农村房屋买卖的纠纷钱某通过与赵某签订《房屋转让协议》，将自己在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民赵某。两人所签订的《房屋转让协议》虽然自愿，但是地随房走，宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地的转让。根据《土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。赵、钱二人所签订的《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的强制规定而无效。据此，法院判决钱某与赵某签订《房屋转让协议》无效，钱某应返还赵某的前期购房款。

将农村房屋转卖，10多年后想要回法院会怎么判农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。提醒广大人民群众，农村房屋慎重购买，非集体经济组织成员购买集体经济组织范围内房屋的行为或被认定无效，因此产生的损失将难以获得弥补，如若向卖方主张损失赔偿也因自身未尽到妥善核验义务而存在一定过错，自身亦应承担一定责任。

村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地使用权一并转让。本案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地使用权一并转让。