商品房外墙渗、漏水物业不维修，业主可以拒交物业费吗？
文源西安市临潼区人民法院
案情简介
2017年王某购买临潼某小区二手商品房,并与小区物业公司签署了书面《物业服务合同》，王某入住后发现房屋外墙存在渗、漏水现象。为此其多次找小区物业协商处理，上述问题一直未得到有效解决。2020年开始王某以此为由拒绝向物业公司交纳物业费。物业公司多次向王某催要物业费无果，诉至临潼法院，要求王某交纳物业费并支付违约金。
法官调解
调解法官经了解，得知小区物业之所以一直未能解决上述问题，主要原因是该小区多数业主不同意动用大修基金对房屋外墙渗、漏水问题进行维修。考虑到房屋外墙属于小区共有部分，共有部分的维修如非工程质量问题应使用大修基金维修，而大修基金的使用属于小区业主共同决定事项，且王某未提出小区物业存在违反物业服务合同行为的充分理由。
调解法官向双方释明物业服务法律法规及双方应当承担的权利义务内容，并介绍了解决问题的合法途径。鉴于涉案房屋长期存在渗、漏水的现实问题，建议物业公司积极协调予以解决。
在调解法官的悉心说法和耐心解释下，最后小区物业提出不再向王某索要违约金，并愿意适当减免部分物业费，王某表示同意并当即支付了拖欠的物业费。
“临小法”说法
本案中物业公司与王某签订的书面《物业服务协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行。房屋外墙属于业主共有部分，外墙渗、漏水问题的维修如非工程质量问题，应当动用大修基金。建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于共有部分的维修、更新和改造。当业主的合法权益受到侵害时，应当依法正确行使权利。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百八十一条 【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第九百三十七条 【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
文字 /赵梦婷 王江瑞，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
