买受人对案涉房屋的民事权益能否对抗第三人的建设工程价款优先受偿权？
答：案外人执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型民事权益的效力顺位。原则上，物权优先于债权，法律规定的特殊债权优先于普通债权，登记成立在先的物权优先于在后的物权。由于民事权利体系和类型较为复杂，且可能以不同形态出现，故需要根据具体案情确定民事权利类型，并进行效力优先性比较。《执行异议和复议规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第28条和第29条则分别规定了一般不动产买受人权益和商品房消费者买受人权益与强制执行的金钱债权的效力关系。第29条是第28条规定的特殊情形，当事人可以选择适用或者一并适用这两条规定以排除金钱债权的执行。基于保护消费者居住权益的特殊价值，就实体权利优先顺位而言，商品房消费者买受人权益最优，工程价款优先权次之；一般不动产买受人的权益虽被赋予"物权"名义，但毕竟不是既得物权，其性质上属于特殊债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先权。《执行异议和复议规定》第27条规定的“除外”情形，应当包括第29条规定情形，但是否包括第28条规定认识并不统一。鉴于第28条规定的条件过于宽泛，情形过于复杂，具体案件事实差异大，对符合第28条规定条件的案外人，既不能简单地一律认定可以排除担保物权，也不能"一刀切"地认为一律不能排除担保物权的执行。在当事人主张符合第28条规定条件以对抗担保物权时，还应当综合考虑权利的成立先后、在后权利人是否善意、交易风险控制成本、交易安全的维护以及各方利益平衡等其他相关因素，判断是否能够对抗担保物权的执行。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年4月20日起施行，《批复》明确了在商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房买受人的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
该《批复》在“烂尾楼盘”引发的纠纷中，调整了买受人价款返还债权的优先顺位，对问题1的答复进行了补充。
