南京澳林地产有限公司，宿迁澳林置业有限公司建设工程施工合同纠纷
【审理法院】最高人民法院，江苏省高级人民法院，宿迁市中级人民法院
【案号】（2020）最高法民申6153号，（2019）苏民终1597号，（2017）苏13民初179号
【案情简介】2011年12月15日，华仁建设公司与宿迁澳林公司签订建设工程施工合同一份，约定：宿迁澳林公司将其开发的山水云房1#商业、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#住宅楼工程（即一期工程）发包给华仁建设公司承建。2015年8月19日，华仁建设公司与宿迁澳林公司、南京澳林公司签订商品房抵工程款协议书一份，双方针对以商品房折抵工程款等事项作出约定。协议约定：南京澳林公司以坐落于南京市浦口区的山水云房第五期的商品房（期房）抵偿宿迁澳林公司应支付给华仁建设公司的宿迁山水云房一期、二期工程剩余应付工程款；因南京澳林公司的山水云房五期项目尚在建设中，具体的工程款抵房的内容尚无法最终明确，因此本协议各方仅就南京澳林公司的山水云房五期商品房的抵工程款事项达成原则性规定，所抵房屋为南京澳林公司开发的山水云房五期商品房，价格按同类户型或最相似户型实际成交价每平方下浮200元；双方一致约定在南京澳林公司开发的山水云房五期的商品房取得商品房预售许可证之日起，双方应立即就山水云房五期商品房协商确认具体的工程款抵房方案，抵房方案不得违反上述原则性规定，并且符合宿迁澳林公司与华仁建设公司签订山水云房一期及二期土建合同约定的付款节点；双方同意本协议一经签订，即视为华仁建设公司已支付相应房款总额，也视为宿迁澳林公司已向华仁建设公司支付与房屋总价款等额的宿迁山水云房一期及二期工程的工程款。
【裁判观点】二审法院（江苏省高级人民法院）：首先，以房抵款协议约定用于抵款的房屋系南澳公司开发的商品房（期房），对该期房未明确具体房号，即抵款的商品房不确定。由此可见以房抵款协议关于以期房抵款的约定只是预约合同，依据该预约合同无法履行以房抵款。其次，债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，该协议无效。本案中，以房抵款协议签订时，双方约定的以期房抵充的工程款尚未到期，因此，该约定无效。
最高人民法院：案涉《商品房抵工程款协议书》属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条适用对象为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，第四十五条并未对协议的效力作出规定，南京澳林公司、宿迁澳林公司据此主张协议有效并无法律依据。原判决认定协议无效并无不当。
【裁判要旨】双方达成以商品房抵偿工程欠款的协议，以下内容必须清楚明确：债权的数额、用以抵债的房屋的位置、面积及价格。由于当事人在签订上述补充协议时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。由于不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意。
