母亲将唯一房产过户给女儿
并约定终身居住权
不料女儿欠债
房子被债权人申请强制执行
母亲的居住权谁来保障？
案情简介
2004年，谭某将自己名下的唯一房产过户给女儿刘某，并签订协议约定：谭某有终身在此房产居住的权利。此后，谭某一直在该房产居住。
2015年，刘某因欠钱被债权人张某起诉，后法院判决刘某应履行还款义务。刘某为规避执行，将房产以签订买卖合同的形式过户至母亲谭某。张某发现刘某转移房产的行为后，立即向法院提起债权人撤销权纠纷诉讼。法院支持其诉讼请求，但张某未向行政机关主张将上述房产更名至刘某名下，因此房产仍然登记在母亲谭某名下。
2018年，张某向法院申请执行上述房产。2020年，谭某恐老无所居，遂提起案外人执行异议之诉，提出停止对上述房产执行等诉讼请求。
法院审理
首先，即使张某撤销房产买卖合同的诉讼请求得到法院支持，但由于过户登记未被撤销，涉案房产仍登记在谭某名下，张某应在依法撤销涉案房产登记，并登记回转至刘某名下之后，方可继续申请执行涉案房产。
其次，谭某将唯一住房赠与女儿刘某，且双方有协议约定谭某对涉案房产有永久居住权，在赠与合同附有终身居住的条件下，刘某有保障谭某居住需要和安享晚年的义务，刘某对涉案房屋的所有权也因赠与人享有居住权而受到限制。因此，涉案房产暂未达到可执行的条件。张某可待具备执行条件时，另行申请恢复执行。
综上，法院判决不得执行上述房产。该判决已生效。
法官说法
居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。本案中，从受赠子女的角度来看，子女作为受赠人完成过户登记之后，就应当履行赠与合同中约定的义务，同时子女对受赠房屋的所有权也因该义务而受限，保障老人在该房产中的居住权益具有正当性和合理性。从债权人的角度看，并无证据证明其债权系基于对案涉房产的权利状态的信赖而形成，由于房产设立了居住权而暂不具备执行的条件，可待具备执行条件时另行申请以恢复执行。
本案排除执行有利于维护良好社会风尚，也符合诚信友善的社会主义核心价值观。父母晚年将房产赠与子女，是对子女疼爱的表现；子女以该房产供父母居住，并赡养父母安享晚年，是接受赠与的应有之义。支持排除执行并指引债权人在具备执行条件时再次申请恢复执行，既体现了情理法的有机融合，也维护了孝老爱亲的中华传统美德。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第六百六十一条 赠与可以附义务。
赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零九条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
