农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。"

农村房屋买卖与房屋产权登记的关系如何界定《土地管理法实施条例》第6条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效"。这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。

城镇居民购买农村私有房屋的合同被确认无效后如何处理过错赔偿损失。《合同法》规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于受损方的损失，应当有受损方的主张一般情况下，农村私有房屋买卖案件系出卖人起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。法院受理后，经审理可能认定合同无效的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有可能认定合同无效，如果认定合同无效，买受人是否就损失提出反诉请求。

城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定现行法律明确禁止集体所有的土地使用流转，而城镇居民购买农村房屋实际导致宅基地使用权转让，理应受到严格的限制。法院和法官须正确认识到城镇居民购买农村房屋纠纷案件具有极强的政策性，应当参照国家相关政策的规定和精神裁决案件，认定城镇居民购买农村房屋违反法律、法规和政策性规定和精神而无效，不具有法律约束力。

同一集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋"最高人民法院（1992）民他字第8号批复认为，农村房屋，买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。可见，最高人民法院原则上是承认村民之间买卖房屋效力的。通说认为，房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。

农村房屋买卖的效力如何认定在农村房屋买卖、转让中，转让农村房屋所有权的出让人通常为当地村民，而购买人或受让人既可能为当地村民、异地村民，也可能为城镇居民，受让主体较为广泛。在现行法律体制和城乡二元结构下，身份关系成为影响农村房屋交易效力的关键因素之一。为了准确地认定农村房屋买卖、转让的法律效力，我们认为应从购买人的身份将交易行为区分为农村村民买卖农村房屋和城镇居民买卖农村房屋两种基本类型，进而认定其合同效力。

城镇居民如何行使继承的宅基地使用权关于城镇居民享有的继承权内容，根据我国《继承法》第3条的规定，公民的房屋是被视为遗产的。[2]合法的私有财产不可侵犯，故城镇居民有权继承农村房屋，而不论主体城乡身份之差异。这与城镇居民购买农村房屋的行为截然不同，前者存在法律上的依据，而后者却触犯了政策上的禁止性条款。取得了房屋所有权，是继承人取得宅基地使用权关键的一步。

城镇居民在行使继承的宅基地使用权过程中需注意的问题宅基地使用权是指自然人依法享有的，在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的用益物权。[10]我国《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”故未经批准不能建房已祛除宅基地使用权的核心内容，此时认定“非农业居民”享有宅基地使用权极为牵强。

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见宅基地使用权补偿款的分割，容易产生争议，特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权，进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。