农村房屋买卖与房屋产权登记的关系如何界定
因为农村房屋买卖合同为一种债权债务关系。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性、排他性；而债权是相对权，具有对人性、并存性。根据法律规定和法学理论，物权的设立、变动需要办理登记公示，但是合同和债权却不需要审批、登记，除非法律有特殊规定。登记是物权变动的要件，而非房屋买卖合同的生效要件，没有办理房地产过户登记不影响已成立的房屋买卖合同的效力。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。"因此，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。同时，更不能以出售的农村房屋未有办理房屋产权证而否定房屋买卖合同的效力。
关于农村房屋买卖与房屋产权登记的关系问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响农村房屋买卖合同的效力。
第二种观点认为，房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。
我们认为，上述第一种观点正确。
办理过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。
第一，从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即让世人周知该权利的存在。债权和物权的区别决定了只有物权变动才需要登记，债权变动不需要登记。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对事性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的权利人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的权利人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了只要债务人知道该债权的存在就足够，债权人能且只能请求债务人向自己履行。就房屋而言，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。明确了这一点，就可以合理解释土地管理法的规定了。
《土地管理法实施条例》第6条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效"。这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。
第二，从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。物权法和债权法是民法的两个重要领域。债权法要规范债权的产生、变更及其消灭，使债权产生、变更、消灭的行为是债权行为，合同是最重要的债权行为之一债权行为的特点在于它能够产生债权债务，需要一定的履行行为才能够使债权债务消灭。就房屋买卖合同而言，单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，房屋买卖合同的效力是出卖人负有向买受人交付房屋并进行过户登记的义务，买受人负有交付价款并协助出卖人进行过户登记的义务。进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。综上所述，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的效力要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响已成立的房屋买卖合同的效力。
