同一集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋
农村中当一个家庭面临盖新宅的需要时有三种选择：一是他们可以向村委会申请审批宅基地；二是如若自己家旧宅的面积足够宽敞，可以直接翻建；三是他们可以购买别家的旧宅或者购买集体经济组织出让的其他用房用来建造房屋。据学者调查，中国农村是一典型的乡土社会，因受亲缘、地缘文化的影响，农村中房屋买卖一般在村落内部进行即主要是在村内市场进行，买房者所选择的房屋一般在自己的祖屋或父母居住房屋的附近。因此，农村房屋转让交易，相当部分是在同一集体经济组织内的村民之间进行集体经济组织内成员可分三种：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但是尚未达到国家规定的标准；三是已在集体组织落户，但尚没有分到宅基地。应该说，无论哪种人都有可能处于生活居住和生产经营的需要，购买房屋。
关于同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少，其效力相对明了，凡符合一般房屋买卖合同有效要件者应当认定有效。对此，实践中并不存在太大争议。
我们认为，集体经济组织成员之间买卖农村房屋合法有效的具体法律依据和法理如下：
1.宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法得处分转让其权利。房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法私有财产不受侵犯；国家依照法律规定保护公民的私有财产权。《物权法》第30条规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权。第64条规定，私人对合法拥有的房屋享有所有权，而所有权对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分形式多样，包括买卖、互易、赠与等方式。
2，现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让，相反在多部法律和法规中规定了农村村民得买卖、转让其所有的房屋。国家制定法和最高人民法院的司法解释对于农村房屋买卖合同原则上是予以承认的，并且为它们预留了足够的空间。例如，《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民可以出卖、出租住房，只是再申请宅基地的不予以批准。最高人民法院于1984年做出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。"最高人民法院（1992）民他字第8号批复认为，农村房屋，买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。可见，最高人民法院原则上是承认村民之间买卖房屋效力的。通说认为，房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。
当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。
3．现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋。事实上，早在1963年，中共中央就在《关于对社员宅基地问题作一蚱补充规定的通知》第2项就规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍旧归集体所有。"党和国家政策规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利。
4．地方性法规和章程肯定集体经济组织之间的农村房屋转让。如《上海市房地产转让办法》（2004修正）第13条规定：“集体所有土地上建成的房屋需转让的，应当符合下列条件：（一）房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。（二）居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人；非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。（三）居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡（镇）人民政府批准。集体所有土地上建成的房屋需转让给欠款第（二）项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续。"《上海市农村个人住房建设管理办法》（1998年修正）第21条规定：“符合农村建设用地条件的农村居民户，可以向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。”
三、不同集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋？
在农村房屋买卖中，相对于集体经济组织成员之间买卖房屋而言，不同集体经济组织成员之间即村民异地购买房屋的要少得多。通常而言，外地村民异地购买房屋，要么是在房屋所在地有一定的亲缘关系，要么是同属于一个地域，要么是在该地进行农业承包经营或者长期进行工商业生产经营，其生产、生活基本已经融人当地社会，相当于移民迁居。事实上，如外地村民长期在某地进行生产经营，已基本为当地农村集体经济组织和村民接受，同时农村房屋相对便宜，长期租房肯定不如购房，因此购买当地房屋也就是自然而然的事情。
不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为交易主体双方均为农村居民，并不存在房屋受让人的身份限制，故与同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋类似，唯一不同的是外地村民购买房屋受到申请宅基地使用权的限制
在司法实践中，法院对不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力认定，尚未形成完全统一的法律见解，有的判决转让有效，有的判决转让无效。认定交易无效的主要理由是依据《土地管理法》的规定，认为宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其物权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为无效
我们认为，以宅基地使用权不能流转而认定不同集体经济组织成员之间农村房屋买卖行为无效的观点是值得商榷的；0）《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"该法并未禁止农村房屋的买卖和出租；（2）《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设该条法律旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地性质，因此该条显然不能调整宅基地使用权流转问题；（3）禁止宅基地使用权流转不合理。买卖与赠与、继承行为一样，均是所有权人形式所有权的方式之一，均是导致房屋所有权流转的基础原因，我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利，对买卖和赠与、继承等做出不同对待不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权，影响了财产价值的充分发挥；（4）法定租赁权理论为农村房屋买卖的合法性奠定了理论基础。我国台湾地区“民法"债编第425条规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋买卖与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系。"该条可供我们参考，用以解决农村房屋买卖与宅基地使用权问题。在此种法定租赁权理论下，即使受让人是集体经济组织以外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系。
我们认为，不同集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋，除上述依据之外，其还具有以下理由：（1）宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋。国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定不可以转让给不同集体经济组织的村民。故不存在违反法律法规和国家政策性规定的问题，得自由转让；（2）外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使受让人在购买农村房屋时不能受让取得相应的宅基地使用权，也不影响农村房屋买卖。如学者指出，在农村房屋买卖法律关系中并无适用“房地一致"原则的明确要求；（3）允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展，外地村民异地购买农村房屋者，通常为当地社会经济发展和农村集体经济的壮大做出了奉献，已为当地农村集体经济组织和村民所接受，实际相当于准当地村民的身份，如拒绝其移民迁居不合时宜，也不利于当地社会经济发展。同时，农民异地买卖农村房屋不但数量有限，同时房产交易的农民自身为弱势群体，允许这种房屋转让交易，并不会出现大规模的买卖，不会导致强势群体对宅基地的兼并，也不会影响农村社会的稳定。理论界通说也认为，农民异地购买农村房屋，并未违反现行法律法规强制性规定，房屋买卖合同有效，这也为大量的司法判决例所支持。综上所述，不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，交易行为符合一般房屋买卖合同有效要件者地有效。
