城镇居民购买农村私有房屋的合同被确认无效后如何处理
我们认为认定合同无效后，处理后果的基本思路为：（1）合同无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人；（2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行翻建、装修并在诉争院落内新建有建筑物，出卖人应对买受人添附部分价值给予合理补偿。买受人在购买房屋后对房屋及院落的翻建、新建及装修系其出资完成，因此，其对于添附部分享有所有权，从理论上来说，买受人在返还房屋时，有权将添附部分从原物处剥离。但考虑到此种添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，但分离后添附部分的使用价值极大贬损，故判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。添附价值的确定首先由双方当事人协商确定，如协商不成，由法院委托有资质的房地产评估机构进行评估；（3）按过错赔偿损失。《合同法》规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于受损方的损失，应当有受损方的主张一般情况下，农村私有房屋买卖案件系出卖人起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。法院受理后，经审理可能认定合同无效的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有可能认定合同无效，如果认定合同无效，买受人是否就损失提出反诉请求。如果买受人没有就损失提出反诉，则在确认买卖合同效力的案件中不宜由法院代买受人主张损失，并径行判决，应当在判决中写明买受人有权就合同无效致其损失另行主张。如买受人提出反诉或另行起诉主张损失赔偿，应当由买受人列举其具体损失。合同无效所产生的法律责任系缔约过失责任，只有缔约一方违反先合同义务造成相对人损害时，才能产生缔约过失责任。通说认为，在缔约过失责任的情况下，所应赔偿的为信赖利益的损失，即无过错的当事人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效、被撤销等造成的损失。这种信赖利益的损失包括直接损失和间接损失。直接损失包括：（1）缔约费用，包括邮电费用、赶赴缔约地或察看标的物所支出的其他合理费用等；（2）履约费用，包括为居住而对房屋进行的翻建、装修，腾退房屋时搬家的费用等；（3）其他直接的费用支出。间接损失是指丧失了与他人另订合同的机会所产生的损失。这些损失必须是在可以客观预见的范围内，必须是基于信赖利益而产生的损失。对于损失的认定，直接损失部分，根据当事人的举证及实物评估判决给付买受人。确定损失数额后，双方根据过错各自承担相应的责任。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担主要责任，在利益的分配上，也应当适当向买受人一方倾斜。
