共有存量房买卖台同的效力如何认定房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利人登记为数人的，基于部分共同共有人不得私自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

未取得产杈证书的存量房买卖合同的效力如何认定《合同法解释（二）》第14条明确规定，《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定"，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第38条第6项的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。在不损害国家利益与社会公共利益的前提下，应当以鼓励交易与诚实信用为原则，尊重合同交易当事人的意思表示，承认合同的效力。

商品房现售合同是否以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。房地产经营资格是用来证明开发企业开发经营能力和资信度的证明，审核和发放房地产企业的营业执照，是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。是否具备房地产开发经营的资格，是开发房地产的必要条件，也是房地产开发企业对外承担责任的基本条件。在审判实践中，不能因为过分强调投资者的利益而取消国家的监督管理，对于当事人无房地产经营资格的，应确认合同无效

出卖人拒绝接收购房款时应如何处理二手房交易过程中，出卖人因房价上涨等原因不愿履行买卖合同，即在合同约定的付款期限时以各种理由推脱接收购房款，而最终以买受人未能按照合同约定期限付款或依据《合同法》第九十四条第（三）项的规定诉至法院，要求解除房屋买卖合同。我们认为，在买卖双方就付款问题产生争议时，买受人应当首先举证证明其积极履行了付款义务，在交易过程中，买受人遇到出卖人故意拖延接收房款的，应当保留要求出卖人接收购房款的相应证据，或向公证机关办理购房款提存。

出卖人未按照合同约定迁移户口的如何处理在二手房交易过程中，买卖双方往往将户口迁移作为合同履行的一个重要条款，约定出卖人应当在一定期限内将户口迁移出所涉房屋，并就未能按约定期限迁移户口承担违约责任进行约定。而有关户口迁移的规定是《户口登记条例》第十条：“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。"此规定应属于管理性的强制性规定。《合同法》第五十二条第（五）项规定的所谓“强制性规定"应当是指效力性强制性规定，所以买卖双方对户口迁移的约定不属于违反效力性强制性规定，不影响该条款的效力。

二手房买卖合同纠纷 6 个典型案例房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人双方都应慎重签约、诚信履行。在房价上涨阶段，受利益驱使，卖方违约的风险大大增加。对于买方来说，应充分做好风险防范，审慎判断交易对方的诚信品质，严格审查房屋状况，谨慎签署合同，并保存好相关交易凭证。在发现违约风险、可能导致合同履行不能时，应及时提起诉讼保全；在涉及交易关键问题的沟通过程中，可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。

二手房买卖合同纠纷典型案例及法律提示现实中，房屋买卖交易手续大多由房产中介公司启动安排，买卖双方签订的合同也多为中介机构印刷好的格式合同。而中介机构的居间水平和经纪人的素质良莠不齐。一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，比如首付款的支付时间，办理还款解押手续的时间，办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。

二手房买卖遇到纠纷怎么处理在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买家可以及时起诉对方，同时对房屋申请财产保存等。

二手房有质量问题，是谁的责任《中华人民共和国合同法》第153条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的要求。 《中华人民共和国合同法》第155条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。

夫妻约定婚前所有的房屋共有，不因是否办理房屋权属变更登记而影响其效力《婚姻法司法解释三》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”