商品房“一房数卖"合同如何履行
关于商品房“一房数卖"合同如何履行的问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，在《法国民法典》物权变动模式下，出卖他人之物的买卖合同虽未能发生相应的效力，但只要出卖人尚未移转标的物的占有于前买受人，后买受人亦可基于《法国民法典》第2279条第1款“对于动产，自主占有具有与权利证书相等的效力"的规定，取得标的物的所有权。未能最终取得标的物的先买受人得向出卖人主张违约责任的承担。
第二种观点认为，在《德国民法典》物权主义的物权变动模式下，一物数卖的数个买卖合同都得成为生效的买卖合同，数个买受人的债权一律平等，借助物权合同取得标的物所有权的买受人为标的物所有权人，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。
我们认为，在我国的债权形式主义的物权变动模式下，因“一房数卖"的数个买卖合同多为有效，所以，我们认为“一房数卖"中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：
1.已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。
2．数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。我国《物权法》第20条第1款规定：当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。这说明不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。
3，既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，《商品房买卖合同解释》第1 1条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担"。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。
在这种情况下，有一个问题必须得到明确，即房屋交付使用、转移占有的标志是什么？在商品房的买卖实践中，有一种习惯做法“交钥匙"，对此种行为在商品房买卖合同的履行过程中具有何种性质、处于何种地位、具有何种法律效果，是一个值得研究的问题。在实践过程中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。因此，我们可以认定“交钥匙"是房屋转移占有、交付使用之标志。
4．均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。
5．如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。
