房地产居间合同格式条款的效力如何认定我国《合同法》第39条第2款明确规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。"根据该规定，格式条款的构成应具备以下要件：（1）格式条款是由一方当事人事先拟定，而不是在双方当事人反复协商基础上制定的（2）格式条款为了重复使用而向不特定的相对人提出的。

对中介机构在二手房交易中的法律地位如何认定.房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

二手房买卖合同中房屋差价的损失如何赔偿存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为，应当严格按照合同约定的计算方法进行计算；有人认为，如果该约定实际上是违约金，则适用违约金酌减规则；有人认为，如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以主张损失赔偿。

对于将来可能取得所有权房屋买卖合同问题应当如何处理房屋权利人依据《物权法》第28条至第30条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。

未取得产权证的二手房买卖合同的效力如何认定《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。"不少人据此认为，不得转让就是不得买卖、不得赠与的意思，因此此类买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。我们认为，这种观点并不可取。《城市房地产管理法》首先是一部行政法，其主要规范对象是行政管理行为，以行政法中的规范来否定民事合同的效力，应该特别谨慎，而在审判实践中以该规定认定合同无效明显有违社会公正

已设有抵押的二手房买卖台同的效力如何认定《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"有观点认为，该规定属于法律的强制性规定，违反该规定转让房屋的，买卖合同无效。我们认为，该规定在性质上不宜理解为效力性的强制性规范，违反该强制性规范不影响买卖合同的效力，只对合同是否能够继续履行产生影响。

一般卖房者违约的，应当如回适用法律一般卖房者若违约，不能适用《商品房买卖合同解释》的规定，因为该解释所称的房屋的出卖人是特指房地产开发一企业，所针对的商品房买卖合同也是专指房地产开发企业作为出卖人与买受人签订的房屋买卖合同。该解释第1条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。"

“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济《商品房买卖合同解释》规定了买受人可以向出卖人主张多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权。按照出卖人违约的情形，又分为先买者的请求权和后买者的请求权，但无论是先买者还是后买者，其请求主张的惩罚性赔偿都是不超过已付购房款1倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求权体现在《商品房买卖合同解释》第8条的规定中，即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

商品房“一房数卖"合同如何履行根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

商品房一房数卖合同效力如何认定一是主张我国应采取物权行为理论，认可负担行为与处分行为的区分，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。二是认为在我国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下，债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，物权变动法律效果的发生，须以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是出卖人能否依约履行合同的问题。