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未取得产权证的二手房买卖合同的效力如何认定

日期:2017-12-05 来源:网 作者:网 阅读:3次 [字体: ] 背景色:        

未取得产权证的二手房买卖合同的效力如何认定

不动产权属证书是享有不动产物权的证明。对内容真实、符合法定条件的物权,登记机关在办理登记后,应当给权利人颁发不动产权属证书。一旦发生产权的争议,权属证书可以用来作为确权的证据。不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认,它原则上是公开的正式的法律文书,可供公众查阅,可起到向世人公开所有权的作用,故其具有直接表明所有权的能力。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在大多数城市,房地产产权登记实行土地与房屋分别登记制度,即一宗房地产要办理两本产权证书,一本是国有土地使用权证书,一本是房屋所有权证书。也有一些城市制作、颁发统一的房地产权证书。《城市房地产管理法》第62条也规定: “经省、自治区、直辖市人民政府确定,具级以上地方人民政府山一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权的确认和变更,分别载人房地产证书。"

关于未取得产权证书的二手房买卖合同的效力问题,司法实践中存在不同观点:

第一种观点认为,未取得产权证书的二手房买卖合同效力待定。

第二种观点认为,未取得产权证书的二手房买卖合同是无效的。第三种观点认为,未取得产权证书的二手房买卖合同是有效的。

我们同意上述第二种观点。买卖合同签订后,当事人(出卖人、买受人)以房屋尚未取得房产证为由主张买卖合同无效的,不宜支持。

1 .是否适用城市房地产管理法中“不得转让"的规定。《城市房地产管理法》第37条规定:“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的。"不少人据此认为,不得转让就是不得买卖、不得赠与的意思,因此此类买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。我们认为,这种观点并不可取。《城市房地产管理法》首先是一部行政法,其主要规范对象是行政管理行为,以行政法中的规范来否定民事合同的效力,应该特别谨慎,而在审判实践中以该规定认定合同无效明显有违社会公正。交易的一方尽可以此为理由而主张毁约,“契约应严守"的规则被打破,合同相对人的正当利益以及对交易安全的合理预期落空。尤其成问题的是,如果以该规定为依据认定合同无效,那么就是绝对无效、当然无效,即便在双方签订买卖合同之后,卖方已办理了权属登记,领取了权属证书,也不可能补正原来合同的效力,如果双方办理了过户的话,还要恢复原状。这样处理的不妥当是显而易见的,任何一个诚信的公民都无法接受。由此可见,《城市房地产管理法》规定 “不得转让"在价值判断上是值得商榷的,究其原因,在于没有对物权变动及其原因行为作清晰的区分。相比较而言,《物权法》就进步许多,《物权法》第 31条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。"在这里物权法没有规定未取得权属证书的不动产不得转让,而是规定转让不发生物权效力,至于其原因行为的效力还要依据合同法的规则进行判断《物权法》所体现的进步的法律思想应该在审判实践中加以运用,《城市房地产管理法》系行政管理性法律,该法第38条第6项的规定旨在规范房屋交易的行政管理,而非禁止交易关系,所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益,故在性质上属于管理性禁止规范,并非效力性禁止规范,司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。在不损害国家利益与社会公共利益的前提下,应当以鼓励交易与诚实信用为原则,尊重合同交易当事人的意思表示,承认合同的效力。

2,《合同法》第51条关于“无权处分"的规定是否构成合同有效的障碍此类无权属证书的二手房买卖,一般均属二手房,卖方的房屋也是由房屋的兴建单位处继受取得,因卖方出卖房屋时尚未取得房屋所有权证书,因此不免有无权处分之嫌。虽然有学者认为这种连环交易不属于无权处分的范畴,但如果严格按照不动产物权变动的规则来界定,在二手房买卖合同缔结时,房屋法律上的所有权人还是房屋的兴建单位,尽管该房屋已事实上为卖方占有、使用、收益,但因没有取得权属证书,卖方还不是法律上的所有权人,其处分权存在限制,所以此类买卖合同应属于无权处分合同。依据《合同法》第51条的规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。"需要明确的是,在无权处分的场合,法律只赋予权利人于事后决定合同效力的权利,却并未赋予无权处分人毁约的权利,如果无权处分人自己主张合同因无权处分而无效,是明显违背诚实信用原则的,也是不应该得到支持的。

更进一步说,即便权利人事后对合同不予追认,处分人也未事后取得处分权的,合同是否就绝对无效呢?对无权处分合同的效力,我国学说存在很大分歧。非常有力的学说认为,无权处分的合同确定有效,但通说却是效力待定说,认为不能满足补正条件(事后获得追认或取得处分权)的,无权处分合同无效。不过特别值得注意的是,即便是持效力待定说的学者也认为,无权处分合同的无效不能对抗善意相对人,无权处分人仍然要对善意相对人承担违约责任。综上,在将无权属证书二手房买卖认定为无权处分的前提下,无论对无权处分合同的效力采何种学说,都可以确定地得出合同有效的结论。如果像有些学者认为的那样,认为这种连环交易本就不属于无权处分,则更可以得出合同有效的结论。

3.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条明确规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分 0 权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。



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