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建筑房产专题 >> 安置补偿

北京商铺律师提醒购买商铺注意事项之房屋权属、物业管理等

日期:2012-03-08 来源:北京房产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:306次 [字体: ] 背景色:        

核心提示:对于许多投资者来说,商铺投资还是比较陌生的,特别是交易中要注意的交易安全以及税费一直是他们更多关心的问题,下面就上述问题给予大家一点建议和解答。
商铺以其税费稳定、资金流快、回报高、增值空间大等优点,一直受到广大投资客的亲睐,上海是中国商业物业交易最活跃的地区,最近一段时间,根据上海合富置业商业部的成交资料分析,上海商铺成交量逐渐放大,呈现一片繁荣景象,其中以小物业成交为主(成交价格在800万以下),买房主要以投资为主。对于许多投资者来说,商铺投资还是比较陌生的,特别是交易中要注意的交易安全以及税费一直是他们更多关心的问题,下面就上述问题给予大家一点建议和解答。
在购买商铺前,应该注意以下几个问题:
1、房屋权属情况
应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况,包括是否抵押、是否受司法限制等情况。
2、相邻权问题
应了解整个物业的整体规划,做到宜细不宜粗,明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等,以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。
3、贷款风险
商铺贷款额度低,年限也短,60%的贷款期限一般小于10年。而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格,因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。
4、对开发商、销售商审核
审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照,查清是否有抵押行为,以免将来无法办理产证。
签订商铺买卖合同应注意:
5、房屋用途
在签合同时,购房者应了解所购房屋用途确实是商用,并在合同中注明。
6、公用分摊面积
选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。同时,让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。
7、包租承诺
许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式,在签订商铺购买合同时,应将包租承诺落实到具体的合同条款中。另外,商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行,在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定,并约定一旦逾期交房时,开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。
8、物业管理
许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上,这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。因此,在购置商铺时,不要轻易地和开发商签订物业管理合同。
9、注意商铺的交房条件
商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件,并在交房时特别予以注意验收。
提示:无论是购买或者转让商铺,在交易过程中都要缴纳一定的费用,这些费用具体包括:
登记费:每套300元,申请人(买卖任何一方)缴纳;
合同印花税:买卖双方各按房价的0.05%缴纳;
交易手续费:按照成交价的0.5%缴纳,买方缴纳;
契税:按房价的3%,买方缴纳;
营业税及附加:买卖差额的5.55%,卖方缴纳;
土地增值税:买卖差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算);
个人所得税:净收入(买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后)的20%。
新的计算公式为:土地增值税=(房产交易合同价格-扣除项目总额)×规定税率-(扣除项目总额×规定百分比)。其中,扣除项目为:原购房发票金额+营业税+印花税+原购房契税+加计5%金额(即原购房发票金额×5%×居住满年数);规定税率依旧采用四级超率累进税率;规定百分比与规定税率同比变化:当规定税率取30%,规定百分比为0;当取40%时,为5%;当取50%时,为15%;当取60%时,为35%。
注明:土地增值税详细说明如下:(出售价格-购入原价-购入时缴纳的契税-购入时的交易手续费-印花税-营业税及附加-其他合理费用)×适用税率-(购入原价+购入时的契税+购入时的交易手续费+印花税+营业税及附加+其他合理费用)×速算扣除系数
适用税率:计算土地增值税应纳税额的法定比例。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目100%的部分税率为40%;增值额超过扣除项目100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
速算扣除系数:(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
土地增值税的适用税率及速算扣除系数表格如
备注: 外籍人士进行上述交易须公证,公证费如下:
50万--500万 (0.25%+250)/2
500--1000万 (0.2%+2250)/2
1000万以上 (0.15%+2250)/2
土地增值税实行四级超率累进税率,具体规定是:
级数 应纳所得税额 税率 速算扣除比例
1 增值额不超过扣除项目金额50%的部分 30% 0%
2 增值额超过扣除项目金额50%至100%的部分 40% 5%
3 增值额超过扣除项目金额100%至200%的部分 50% 15%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35%



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