赵林与某房地产公司签订了一份商品房购销合同，约定交房时间为2007年2月。合同约定逾期超过3个月，开发商按购房者累计已付款的10 010向购房者支付违约金。如果实际损失超过违约金时，应再予补足。该房总价为80万元，赵林首付为30万元。到6月底，开发商还是无法交房。赵林要求按总房价的10%，支付违约金8万元，而开发商认为首付款只有30万元，其中50万元是银行按揭款，不能算已付款，双方难以达成共识，诉至人民法院。
争议焦点
原告赵林诉称，50万元的银行按揭贷款是以自己的名义向银行借贷，然后支付给开发商的，并以房子为抵押担保。还款的责任和风险都由自己承担。因此，该笔贷款应当属于已付房款的范畴，以总房价为基数计算违约金。
被告某房地产公司辩称，银行按揭贷款的保证人是被告，原告与被告共同承担还款风险。如果将该笔贷款计算在已付房款内，以总房价为基数要求被告支付违约金，对被告而言显失公平。
法律评析已付款应当包括银行按揭到位的贷款，也就是说，只要开发商收到了银行的按揭款50万元，已付款就是80万元。
因为，第一，向银行按揭的借款人是购房者，而不是开发商。第二，每月向银行还贷款的也是购房者，而不是开发商。第三，按揭贷款必须把购房子作为抵押物登记担保，虽然开发商也作为保证人，但实际上开发商的风险几乎是零。因为万一购房者无法支付房款，银行首先可以通过拍卖的方式来弥补损失。第四，开发商进行担保都是为了商业目的，而不是为了公益事业。再说，万一有点风险，也完全可以向购房者追偿。根据上述法律特点，该开发商应该一次支付违约金8万元。
如果上例赵林与开发商在合同中约定，逾期超过3个月可以解除合同、退房，那么，在退房前他是否可以停止向银行还款？从法律上看，房产买卖合同与按揭贷款合同是两个既有联系又各自独立的合同，购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系，购房者与银行之间是一种借贷关系，两者虽有关系，但完全是两种独立的法律关系。因此，只要出现了合同约定的解除条件，购房者就可以解除房地产买卖合同，不因取得了按揭贷款而影响买卖合同中购房者解除合同权利的行使。根据赵林与房地产公司所签订的商品房买卖合同的约定，房地产公司已逾期90天不能交付房产，他有权依法解除合同，要求房地产公司退还已交付的全部房款，并要求其承担违约责任。
但解除购房合同，并不同时解除按揭贷款合同，他与银行的债权债务关系仍然存在，购房者仍应履行还款义务。因此，开发商逾期不能交房，购房者解除房产买卖合同前，购房者应根据按揭贷款合同的约定按期向银行还款，不能因开发商没有交房而停止向银行还款，否则银行将追究购房者的违约责任。在购房者解除房产买卖合同，取得开发商返还的购房款后，购房者应及时与银行联系，协商提前还款事宜，将剩余贷款本息提前偿还给银行，终止按揭贷款合同。
可见，在商品房预售买卖中采取按揭贷款方式付款，购房者存在较大的风险。如果开发商不能按期交房，一方面，购房者不能及时取得房产的使用权；另一方面，购房者还得按期偿还银行贷款。因此，当出现开发商不能按期交房的情况时，购房者应积极通过法律途径维护自己的利益。
